江西省九江市人民政府


九江市人民政府文件

市府发（１９９６）５１号

关于颁发九江市商品房价格管理实施办法的通知

各县（市、区）人民政府，庐山管理局，市直各部门，中央、省驻市各单位，市属各单位：

《九江市商品房价格管理实施办法》已经市政府第三十次市长办公会通过。现予发布施行。

一九九六年十二月二十三日

　

九江市商品房价格管理实施办法

第一条 为加强商品房价格管理，促进我市房地产业健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院国发（1993）60号文件以及省政府第38号令颁布的《江西省居民基本生活必需品和服务价格监审规定》等有关规定，结合本市实际，制定本实施办法。
第二条 本办法所称商品房是指具有开发经营资格的各类房地产开发公司（包括外资、私营企业）在我市境内开发经营（包括委托建、定向销售）的各类房屋。
第三条 各级物价部门是房地产价格的主管部门，商品房价格实行统一领导，分级管理。国家对商品房价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价相结合的管理形式。
第四条 政府为民兴建的经济适用住房、安居工程住宅价格实行国家定价；一般商品住宅和非住宅商品房价格实行国家指导价；向外国人、华侨、港澳同胞出售的豪华住宅及别墅商品房价格可以实行市场调节价。
第五条 商品房价格由成本、利润、税金、地段差价、楼层、朝向差价和附加费等因素构成。

（一） 成本

1、土地征用拆迁安置补偿费：包括征地费、安置费及原有建筑物等的拆迁补偿费。根据国家对国有土地出让、转让等有关规定和市政府《城市房屋拆迁管理试行办法》执行。
2、勘察设计及前期工程费：包括总体规划、设计、项目可行性研究、水文、地质勘察、测绘以及“三通一平”等费用。
3、建筑安装工程费：即工程建筑造价。根据建筑安装工程采用的施工方式，按施工预算或实际发生数计算。
4、城市基础设施、配套建设费和小区非营业性配套工程费：主要包括室外工程费、附属工程费和小区非营业性配套公共建筑的建设费。
5、省级以上价格主管部门确定的价格审验费及其它法定收费。
6、管理费：以本款式1——4项之和为基数提取3%计入成本；
7、货款利息：根据当地建设银行提供的本地区商品房建设占用货款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目等具体情况确定。

（二）利 润

以本办法第五条成本核算1——4项之和为基数核定，一般商品住宅提取决8%，非住宅商品房提取胜10%，向外国人、华侨、港澳台胞出售的住宅及别墅式商品房提取15%。政府为民兴建的经济适用住房及安居工程住房按成本价确定最终销售价。

（三）税金
按国家规定的税种及税率执行。

（四）地段差价
按房屋所处不同地段，依据物价部门核定的基准售价，商品住宅一类地段加价不不过15%；二类地段加价不超过去10%；三类地段加价不超过5%，非住宅商品房一类地段加价不超过50%，二类地段加价不超过25%，三类地段加价不超过去时10%。

（五）楼层、朝向差价

整栋出售的商品住宅和非住宅不考虑楼层、朝向差价，零星出售的商品住宅各层次的差价比率，按核定的基价在不超过10%的幅度内增减核定；商品房的朝向差价不超过5%的比率增减核定不同朝向的房屋价格。楼层、朝向差价增减百分比的代数和应分别趋近于零。

第六条 商品房价格实行申报审验核批制度
各开发企业均需按照上述价格构成从来掌握，不得弄虚作假、乱摊成本费用。在前期工程结束时，根据工程预算和批准的建设计划，实是求是向物价部门申报商品房价格构成，经物价部门审验后，方可进入商品房价格。

第七条 物价部门依据审验核批价格。
按本办法第四条规定，属于国家定价管理的商品房，最终销售格必须严格按核定价格执行；
属于国家指导价管理的一般商品住宅和非住宅商品房，在物价部门核定基准价格基础上，销售价格允许上下浮动。上浮幅度可根据市场供求情况自行确定，超过基准价部分，税后90%企业留用，10%上交政府作为市场价格调节基金的补充；
属于市场调节价格管理的商品房其价格放开，但最终销售价格必须向物价部门申报备案，同时按销售收总额的1%上交政府作为市场价格调节基金的补充。
上述市场价格调节基金均由物价部门代征。

第八条 各县（市）和庐山管理局区域内开发的商品房价格，由同级物价部门进行审验、核批；浔阳、庐山两区区属企业开发的商品房价格由区物价部门进行价格初审，报市物价部门终审；除此之外，所有驻市城区范围内开发企业所开发的商品房，其价格均由市物价管理。

第九条 商品房开发经营单位可根据审验后核定的价格预售商品房屋。对因开发过程中发生的合理的不可预见的开发建设费用，确需调整价格时应按照规定的程序和管理权限及时申报调整。

第十条 各级物价部门必须严格按照本办法规定的商品房计价因素和各项收费规定审验核批价格，坚决制止各种随意扩大计价范围，更改计价办法，乱提费率以及乱摊成本费用等价格违法行为。

第十一条 在本市范围内从事商品房开发经营的单位，必须严格执行本办法的各项规定，及时向物价部门申报不按规定办理申报备案手续，自行定价、擅自提价、拒交市场价格调节基金的，其开发的商品房不得进入交易市场，各级物价检查机关将按《中华人民共和国价格管理条例》，省政府第38号令颁的《江西省居民基本生活必需品和服务价格监审规定》等从严查处。
第十二条 本实施办法由市物价局负责解释。
第十三条 本实施办法自公布之日起施行。

附 表：

九江市城区商品房开发地段划分表

一类区：大中路：火车站——八角石

环城路：滨江路口——丁官路口

庚亮南路、北路（1号——末号）

交通路：（1号——末路）

浔阳路：新桥头——长途汽车站

滨江路：铁桥头——都天巷口

浔阳西路：天鹅电影院——三马路口

二类区：庐山路：新桥头——人民路口

浔阳东路：长途汽车站——长虹立交桥

十里大道：三中门口——十里大楼

一、二、三马路

甘棠北路、南路

长虹大道

滨湖路

环城路：丁官路口——南门口

九江开发区

三类区：滨江路：都天巷口——锁江楼

浔阳西路：三马路以西——南浔铁路交叉口

人民路

南湖路

前进东路

四类区：除一、二、三类区以外各地段


国家税务总局


国家税务总局关于进一步规范税收执法和税务代理工作的通知

国税函[2004]957号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为深入贯彻落实税收征管法，规范税收执法行为，维护纳税人的合法权益，促进税务代理的健康发展，总局下发了《关于开展规范税收征管和税务代理专项检查工作的紧急通知》（国税发明电〔2004〕21号），开展了专项检查。针对检查中发现的问题，总局要求各地应做好整改自纠，并就如何进一步做好规范税收执法和税务代理工作提出以下意见：
一、提高思想认识
注册税务师行业既服务于纳税人又服务于国家，是具有涉税鉴证与涉税服务双重职能的社会中介行业。发展注册税务师行业是完善社会主义市场经济体制并服务于国家税收的需要，也是社会分工科学细化的必然结果。通过对税务代理行业的清理整顿，税务师事务所实行了脱钩改制，注册税务师行业逐步走上了市场化的发展道路。税务师事务所脱钩改制后的实践证明，注册税务师行业的规范发展，有利于降低税收征纳成本，规范征纳行为，提高纳税质量和纳税申报的准确率，有利于维护纳税人的合法权益和保护国家的税收利益，同时也有利于税务机关与纳税人之间的沟通。为此，各级税务机关要充分认识注册税务师行业在依法治税中的重大作用，制定切实可行的措施，充分发挥税务代理机构的税企桥梁作用，提高税务机关、纳税人双方的工作效率。要努力克服在脱钩中存在的“不愿脱”、“不能脱”、“不好脱”等模糊认识，克服在监管中存在的“不愿管”、“不好管 ”、“不用管”等糊涂思想，摒弃原属于国税或者地税“改制所”的陈旧观念；树立脱钩改制后所有的税务师事务所都是社会中介机构，是按照市场经济原则独立运行的“社会所”的新观念。要继续依法支持注册税务师行业的发展，同时加强指导、监督和管理，积极推动注册税务师行业的健康发展。
二、进一步规范税收执法
（一）规范税收执法权。各级税务机关必须严格执行征管法规定，除税款征收权外，税收检查权、强制执行权等其他税收行政执法权都必须由税务机关行使，税务机关不得委托给任何单位和个人。
对税款征收权，征管法实施细则规定税务机关可以按照国家有关规定委托有关单位和个人代征零星分散和异地缴纳的税收；考虑到税务师事务所既作为被管理者身份从事代理，如果又作为管理者身份从事代征，显然有失公允，因此，总局要求各级税务机关不得委托税务师事务所代征税款；对已经委托的，应进行清理纠正。
（二）发挥注册税务师作用。税务师事务所从事的业务分为代理类和经济鉴证类。在纳税人自愿委托前提下，对税务师事务所按照总局与人事部文件规定从事十类代理业务及总局规定的其他业务，税务机关应当受理；对税务师事务所按有关规定从事经济鉴证类业务出具的审计或鉴证报告，税务机关应承认其经济鉴证作用。税务师事务所对自己的执业行为应承担相应的法律责任。税务机关应加强审批和检查工作。
三、进一步抓好脱钩改制工作
（一）规范脱钩改制工作。各级税务机关应进一步做好与税务师事务所的脱钩改制工作，对未脱钩的，必须按照总局文件规定彻底脱钩改制；对脱钩改制不到位的，应当按照总局的文件要求进行整改。今后，发现有不脱钩或者脱钩不彻底的，将追究相关税务机关直接责任人和主要领导的责任。
注册税务师管理中心充分利用年审，督促各省进一步抓好税务师事务所的脱钩改制工作。凡与税务机关没有彻底脱钩的改制所，一律停业整顿，彻底清产核资后撤消原所，重新按规定完全由注册税务师发起设立，彻底斩断代理机构与税务机关之间不正当的经济利益关系。
（二）税务机关办公场所与办理税务代理的场所必须分离。办税服务厅是税务机关对外的窗口，为严肃税务机关执法形象，除特殊规定外，税务代理机构不得进入办税服务厅办公，凡在办税服务厅办公或者办理税务代理事项的税务师事务所必须限期搬出或撤离。不得将税务机关挂牌办公的场所出租给税务师事务所，对税务机关办公场所以外的闲置房产，可按当地物价部门核定的租金出租给税务师事务所。
（三）严肃查处谋取不正当经济利益的行为。税务机关和在职税务人员不得以任何名目从中介机构取得经济利益，不得投资入股税务师事务所，不得租借注册税务师证书，不得以任何理由强行安置家属、子女及其他利害关系人，不得指定代理、强制代理。对违反上述禁令的，将由纪检监察部门严肃查处。
（四）妥善处理已离职人员的党团关系。对已把劳动人事关系办理到税务师事务所工作的离职人员，其党团关系现仍在税务机关的，应依据有关规定，按照属地原则，交由当地党团组织管理。
四、进一步完善监管体制
各级注册税务师管理中心和注册税务师协会都要按照总局的要求进行分离。注册税务师管理中心作为行政监管机构，负责依法对注册税务师协会、注册税务师、税务师事务所进行监督、指导。注册税务师协会作为行业自律性组织，负责做好行业指导和自律工作。
五、加强制度建设和监管
（一）推行“公告制度”。针对各地存在名义上为建议代理，实质上是指定或强制代理的问题，为了更好的落实税务代理的自愿原则，保护纳税人的合法权益，各地税务机关应实行“公告制度”。一是税务机关应将税务代理的原则、制度、规定以及代理的范围和内容向社会公告。二是税务机关应将当地经批准设立的所有税务师事务所的名单、规模、业绩等基本情况张榜公布，由纳税人自愿选择。
（二）强化监管。税务机关要建立健全有效的税务代理管理机制，规范税务代理市场。一是市场准入制。税务师事务所应当由注册税务师发起设立，涉税鉴证业务应当由税务师事务所承担。二是资质等级制。不同的资质等级，承担不同的代理业务。三是大事报告制。税务代理机构要将注册资金变化、经理或股东变化、机构分设等情况报告监管部门，以利于加强监管。四是执业档案制。要将注册税务师的执业情况建立档案，记录注册税务师优良、不良、奖惩情况，以提升执业责任心。
（三）规范代理行为。税务机关应对税务师事务所压价竞争的行为加强管理，创造公平、有序的竞争条件。同时，加强职业培训，提升税务代理人员的法制观念、业务素质和政治素质，提高事务所自身的法制意识和管理水平，避免出现各类违规现象。
各地税务机关应按照总局要求，规范税收执法，加强对税务师事务所的行政监管，促进税务代理事业的健康发展。

国家税务总局
二○○四年八月十一日