上海市人民政府


上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则
上海市政府


第一章 总 则
第一条 根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），结合本市具体情况，制定本细则。
第二条 上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市土地使用权有偿转让中房产经营活动的主管机关。
第三条 在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房屋预售、出售和出租等房产经营活动必须遵守本细则。
第四条 在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房产经营活动必须遵循下列原则：
（一）土地使用权和房屋产权同时转移。
（二）房屋产权转移时，《土地使用权有偿出让合同》（以下简称《出让合同》）中所规定的权利、义务和责任一起转移。
（三）预售、出售或出租房屋的期限与《出让合同》规定的土地使用权期限一致；土地使用权期满时，土地使用权及该地块上的建筑物和其他附着物按《办法》的规定无偿收回。
第五条 本细则所称的下列用语含义是：
（一）房屋系指在实行土地使用权有偿转让的地块上，按《出让合同》规定营建的建筑物。
（二）房产经营人是指将实行土地使用权有偿转让地块上的房屋进行预售、出售或出租的房屋产权人。
（三）房屋预售是指房产经营人经市房管局批准，在建筑物竣工前进行的房屋销售。
第六条 按《办法》规定取得土地使用权的企业、其他组织和个人，从事房产经营活动时，应持有上海市工商营业执照，并报市房管局备案。
房屋的出售、预售和出租计划应按年度报送市房管局。

第二章 房屋出售
第七条 按《办法》规定取得土地使用权的受让人建造的房屋竣工后，必须报请上海市建设工程质量监督站（以下简称市质监站）验收，取得验收合格证书，并办理房产登记后，才可出售。
第八条 房屋可以整幢或分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前，房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。
房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订《房屋使用、管理、维修公约》，报市房管局核准。
第九条 房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可以在中华人民共和国境外进行；但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
第十条 房屋出售价格可由房屋买卖双方协商确定。房屋出售人应将出售价格报市房管局备案。
第十一条 房屋买卖双方应签订《房屋买卖合同》，内容包括：
（一）房屋买卖双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）随之转移的土地使用权比例或范围；
（四）房屋价金；
（五）房屋价金的支付方式；
（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；
（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他内容。
第十二条 《房屋买卖合同》签订后，购房人应按规定办理房地产登记、过户手续，缴纳过户费。
第十三条 房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。

第三章 房屋预售
第十四条 符合本细则第六条规定的房产经营人，须经市房管局批准后，方可预售房屋。
第十五条 预售的房屋必须具备下列条件：
（一）有审核批准的施工设计图纸；
（二）有建筑执照；
（三）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成；
（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定；
（五）本细则规定的其他条件。
第十六条 房产经营人向市房管局提出房屋预售申请时，必须提交下列文件：
（一）与工程承包公司或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；
（二）市质监站签发的房屋基础工程验收合格单；
（三）房屋预售计划；
（四）《房屋使用、管理、维修公约》；
（五）预售款的监管机构和使用监督方案；
（六）按规定应提交的其他文件。
房屋预售申请批准后，房产经营人应将房屋预售批准文件及有关资料送交市房地产登记处登记。
第十七条 预售房屋，双方当事人应签订《房屋预售合同》。《房屋预售合同》内容包括：
（一）房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）相应的土地使用权比例或范围；
（四）房屋价金；
（五）房屋预售款的支付方式和房屋交付方式；
（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；
（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他内容。
第十八条 房产经营人在房屋竣工交付之前，按本细则规定所收的预售款必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用（包括土地使用权费用）后，才能另作他用。
第十九条 预售合同签订生效后，房屋购买人应向市房地产登记处办理登记手续。
房屋竣工验收合格后，房产经营人应向市房地产登记处办理房屋竣工交付登记，并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。
房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续，缴纳过户费。
第二十条 房产经营人不得将已预售的房屋重复预售。
房屋预售的其他事项，按本细则第二章房屋出售的有关规定办理。

第四章 房屋出租
第二十一条 租赁土地使用权有偿转让地块上的房屋，出租人与承租人须签订《房屋租赁合同》，并应向市房地产登记处办理登记手续。
出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》内容应包括：
（一）租赁双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）房屋的使用性质；
（四）房屋租金和支付方式；
（五）出租房屋的使用、维修内容；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他内容。
第二十二条 出租人对房屋及其设备，应及时检查，修缮，保障住房安全。
第二十三条 凡已租出的房屋，出租人不得违反原租赁合同，重复出租。
第二十四条 出售已租出的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，另行签订新的房屋租赁合同。
出售已租出的房屋，除租赁合同有约定外，在同等条件下，承租人有优先购买权。

第五章 附 则
第二十五条 房屋产权和《房屋预售合同》可以抵押。房屋产权和《房屋预售合同》进行抵押时，按《办法》和《上海市抵押人民币贷款管理暂行规定》、《上海市抵押外汇贷款管理暂行规定》中的有关规定办理。
第二十六条 房屋的出售、预售、出租必须按《办法》规定，缴纳税金。
第二十七条 房屋的购买人和承租人利用房屋从事各项经营活动，应按规定由项目经营人向上海市各有关主管部门办理申请、审批、工商登记和纳税登记手续。
第二十八条 委托代理房产买卖、租赁及相应业务的，必须出具委托代理书，并按《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》的规定办理公证和认证。
第二十九条 在土地使用期限内，拥有房屋产权的企业、其他组织和个人必须遵守《房屋使用、管理和维修公约》，保证房屋及其相关设施得到足够的维修，处于可使用状态。
第三十条 有关房屋预售、出售或出租的合同纠纷，争议双方可按《办法》第五十条规定办理。
第三十一条 房产经营人违反本细则规定的，市房管局或工商管理部门有权责令限期纠正，没收其非法所得，处以罚款，直至按《办法》规定由上海市土地管理局收回土地使用权。
第三十二条 本细则由市房管局负责解释。
第三十三条 本细则自一九八八年十一月一日起施行。



1988年10月12日
银行监督管理委员会办公厅


中国银监会办公厅关于农村合作金融机构已撤销农村信用代办站案件风险提示的通知

银监办发〔2008〕18号


各银监局（西藏除外）：

2006年以来，河北、河南、湖南、福建、江西、陕西等省陆续发现已撤销代办站违法违规案件60件，涉案金额6101万元。其中，2007年12月18日，江西省余干县梅港农村信用社原代办员周保阳非法吸收村民存款41.9万元，引发群体性上访事件。这些案件严重损害了农村合作金融机构信誉，影响了当地农村金融秩序的稳定。对此，各级农村合作金融机构应引起高度重视，采取有效措施，防范已撤销代办站的案件风险。

一、开展代办站撤销清查工作，防止发生遗留问题

在撤销代办站工作中，有的农村合作金融机构存在组织不规范，程序不严密，清查不彻底的问题，致使已撤销代办站遗留许多问题，个别已解聘的代办员冒用原来身份从事非法金融活动。对此，各地农村合作金融机构必须对照《关于清理农村信用社信用代办站、邮政储蓄代办机构的通知》（银监办发〔2006〕120号）的要求，对撤销工作前、中、后阶段的关键环节进行逐一梳理和排查。对发现的可疑点，要及时组织人员进行延伸检查，必须采取适当方式，重新与债权人、债务人当面核对存贷款等业务，不留后患。对新发生的代办站案件，要依照上述要求予以严肃查处。

二、进一步加强撤销代办站的宣传工作，普及农村金融知识

农村合作金融机构要加大撤销代办站工作宣传力度，对已撤销代办站和取消代办资格的代办员，除采取公告形式外，还要发挥村委会密切联系村民的作用，确保每一户村民知晓。同时，要结合“送金融知识下乡”活动，通过广播、电视、网络、报纸等各种传媒，大力普及农村金融知识。剖析各类典型案件，警示农民群众，提升农民金融风险意识，防范个别已解聘代办员仍以农村合作金融机构名义对外办理存贷款业务，诱发诈骗案件。

三、严肃查处代办站违法违规案件，打击非法金融活动

农村合作金融机构要严肃查处原代办站违法违规案件，凡涉及农村合作金融机构人员、信誉或资金问题，一经发现，要及时进行内部立案并配合有关部门彻底查处，维护农村合作金融机构合法权益。百万元以上案件，要由省级联社组织专案组负责查处。属于原代办员个人违法行为的，一经发现要立即向当地政府、公安机关报告，积极配合有关部门，严厉打击非法金融活动。对于代办站案件，在追究当事人责任的基础上，还要回溯追究管理责任，特别是领导人员责任。

四、密切关注已撤销代办站潜在风险，前移案件防范关口

农村合作金融机构要通过各种方式，定期回访已撤销代办站服务辖区村民，密切关注动态变化。尤其要对经商、办企业、涉赌，以及负债过重、社会交往关系复杂等易发案件的原代办站人员及其家庭定期了解有关信息，如发现已解聘代办员仍在冒用原来身份从事非法金融活动的，要立即向监管部门、上级主管机构、当地政府和公安机关报告，迅速组织精干人员进行彻底清查，防止风险蔓延。对已经显露群众上访苗头的，要积极教育、合理引导，采取妥善措施，帮助上访群众解决实际问题，有效化解矛盾，不得推诿、搪塞，采取过激言行，导致矛盾激化，引发集体性群众上访事件的发生。

五、牢固树立服务“三农”意识，提高农村金融服务水平

农村合作金融机构要牢固树立服务“三农”意识，合理规划机构布局，妥善配备服务人员，逐步提高服务人员业务素质和能力。在已撤销代办站、仍有金融服务需求的地区，除将原代办员改聘为联络员或信息服务员提供业务信息服务外，还要适当增加信贷外勤人员，根据农村实际调整营业时间，方便农民办理各类业务。要积极开发和创新符合农村需要的金融产品，进一步完善结算功能，扩大银行卡、代理、代办等业务，为农村地区提供多元化的金融服务。要结合农村产业结构调整，增加信贷投入，简化贷款手续，扩大农户小额信用贷款和农户联保贷款额度，提高对农户的贷款覆盖面，完善代办站清理规范后的支农服务。

六、做好撤销代办站后续监管工作，维护正常农村金融秩序

各银监局要切实加强对已撤销代办站的后续监管工作，督促和指导农村合作金融机构做好对已撤销代办站的清查工作，防止死灰复燃。对已宣布撤销，但仍在非法从事金融活动的代办站应依法坚决予以取缔，对涉及违法犯罪的代办人员，应移交司法部门追究其刑事责任。同时，依法保护债权人的合法权益。

二○○八年二月一日