房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见，法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后，已经日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定

房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等，因此对于租赁合同具有重大意义。

1、租赁期限的约定。关于租赁期限，各国法律往往对最短期限没有规定，但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点，我国合同法借鉴了这些国家的规定，对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后，若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式：一是约定更新，一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，出租人与承租人约定更新租赁期限，也不得超过法律规定的二十年的最高期限；而法定更新又称默示更新，即租赁期限届满后，当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点：一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变，只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁；二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益；三是不能存在异议，即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议，抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的，租赁期限的法定更新均不成立；四是法定更新只适用于定期租赁，不适用于不定期租赁。

二、房屋租赁合同无效的情形

1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证，或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的，若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准，使得建筑物合法，则可以认定租赁合同有效；违法转租导致合同无效，是指未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人的行为，若出租人明知转租但6个月内未提出异议，丧失胜诉权；转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效，但是双方另有约定的除外。

2、除了上述情形，当事人主张合同无效，法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，当事人据此主张合同无效不能得到支持，但如果双方约定登记备案为生效条件的，可以依其约定，但如果一方已经履行主要义务对方已接受的，合同有效；当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的，法院不予支持；但是，如果出租人与第三人之间存在恶意串通，构成合同法第五十二条规定的情形，仍可认定该买卖合同无效。

三、承租人装饰装修物如何处置问题

承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下，对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布，同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若出现此类情况，当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。

1、合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。

2、合同期限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。

3、合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失；因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿；双方违约导致合同解除的根据过错分担责任；不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。

同时，未经出租人同意，承租人对出租房屋擅自进行扩建的，扩建费用由承租人自行负担，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意，扩建费用依照双方约定分担；如果没有约定，则按照下述方式处理：办理合法建设手续的，扩建费用由出租人承担；未办理合法建设手续的，扩建费用根据双方过错分担。

四、违约金的处理问题

在租赁合同案件中，违约金问题是较为突出的，法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议，但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）均进一步明确了该项原则。

具体说来，对违约金的认定应分别以下情况予以处理：

1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，法院可以不予支持；

2、当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题，应该以违约方给对方造成的损失为标准，且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约，对方向违约方主张支付违约金，违约方主张违约金过高，在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚；在违约方违约的情况下，非违约方也有过失的，应以将违约金确定为较实际损失略高为宜；在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下，应把违约金调整到和实际损失相等。

3、违约金与定金同时主张，法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的，否则即属于过分高于造成的实际损失，超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，对于超过的部分，人民法院不予支持。
王者网游 《魔兽世界》被诉侵权 律师点评中诉美知识产权第一大案

许峰

今年8月14日，北京北大方正电子有限公司（以下简称“方正电子”）称已对当前热门网游《魔兽世界》的制作商美国暴雪公司、中国大陆地区的运营商上海九城及九城指定的分销商北京情文公司提起侵权诉讼，该案已被北京市高级人民法院正式受理，索赔金额达1亿元人民币。
方正电子称，被告在未经许可的情况下，在网络游戏《魔兽世界》中大量复制、使用了方正电子自主研发、编写、集合而成的方正字库中的方正北魏楷书、方正剪纸、方正细黑一等5款方正字体，侵犯了方正电子根据中国《著作权法》对方正字库享有的著作权。

律师点评一 案件的管辖策略
知识产权诉讼案件相对于传统的民商事案件而言，类型新、不确定性因素多、可借鉴案例少，与涉案技术问题联系紧密，因此对法官及代理律师的综合素质要求非常高。而且知识产权侵权案件的赔偿数额往往与诉讼当地的经济发展水平挂钩，同时，选择合适的管辖法院，特别是选择本地法院管辖，能够享受到诉讼便利、尽可能排除诉讼外因素的本地优势。因此，在知识产权诉讼案件中，对管辖法院的选择是整个诉讼策略的重要组成部分，
根据我国有关诉讼属地管辖的规定，对于知识产权侵权案件，被告所在地以及侵权行为地法院有管辖权。其中，被告所在地是指任一被告的住所地，对于公司被告即为其主要营业地或者主要办事机构所在地；侵权行为地是指侵权行为发生地和侵权结果发生地，在知识产权案件中往往是侵权产品的制造地或销售地，对于利用互联网实施侵权行为的，还往往包括实施被诉侵权行为的网络服务器、计算机终端等设备所在地，特殊情况下，发现侵权内容的计算机终端等设备所在地也可以视为侵权行为地。
从侵权行为地分析，涉嫌侵权的网络游戏《魔兽世界》在北京无疑是有销售和运营行为的，北京是本案的侵权行为地，北京法院对本案有管辖权。
从被告所在地分析，在本案当中，暴雪和九城两公司分别作为网络游戏《魔兽世界》的制作商和运营商，成为被告自然是情理之中。但根据我国著作权法的规定，北京情文公司作为销售者，只要证明其销售的《魔兽世界》光盘及相关产品有合法来源，即可免于承担赔偿责任。可见对情文公司的起诉，并非是出于诉讼实体问题的考虑，而是为了进一步确保北京法院对本案具有管辖权。
在知识产权诉讼案件中，因为侵权产品的制造地可能在经济欠发达地区，有的还十分隐蔽，但侵权产品的销售地往往会遍布全国，因此将侵权产品的批发商、分销商等销售者一并纳入被告，成为权利人选择诉讼管辖地的重要策略。对于有经验的知识产权律师而言，甚至会有意在某地造成销售事实，并通过合法的手段锁定证据，从而达到选择该地法院管辖的目的。

律师点评二 索赔的定价策略
据方正电子初步统计，《魔兽世界》仅在中国就有750万个被激活的游戏账户。据此计算，方正电子认为，《魔兽世界》给其带来的损失至少是10亿元，而考虑到诉讼成本等因素，暂时以1亿元的索赔额起诉。
在知识产权诉讼案件中，从法律意义上分析，索赔额的确定主要考虑赔偿依据、诉讼成本以及案件级别管辖三大因素。
从本案来看，尽管方正电子预计其损失额至少在10亿元，但从其公开的材料来看，其索赔额的计算依据是不充分的，还需要进一步调查取证。根据我国《著作权法》的规定，侵犯著作权或者与著作权有关的权利的，赔偿额的计算方法分为三个层次：第一，侵权人应当按照权利人的实际损失给予赔偿；第二，实际损失难以计算的，可以按照侵权人的违法所得给予赔偿；第三，法定赔偿，即权利人的实际损失或者侵权人的违法所得不能确定的，由人民法院根据侵权行为的情节，判决给予五十万元以下的赔偿。
首先，本案中方正电子的实际损失应当是其预期正常许可费用的损失，这需要方正电子拿出其以往实际履行的授权交易案例来佐证。据方正电子称，许多公司都与其有字库方面的合作，合作模式有三种：一种是一次性支付某一款字库的授权使用费；一种是按照产品的发行量或是授权许可量收取费用；另一种是保底许可费用加上部分按发行量或授权许可量计算而收取费用。方正电子在证明其实际损失的时候，需要列举与本案类似的交易案例，结合可比的计算单位，从而计算出索赔总额。
其次，如果方正电子无法证明其实际损失，或者其有证据证明的实际损失明显低于被告方的违法所得，则其应当会选择适用被告方的违法所得来计算赔偿额。九城因为是美国纳斯达克上市公司，其财务数据非常透明，方正电子很容易获取其从运营《魔兽世界》中的利润数额，但要从总的利润中剥离出针对字库的赔偿数额还是有很大的不确定性。
此外，从目前已知的证据来看，一旦侵权行为成立，赔偿额应当会大大超过法定赔偿50万的上限，因此法定赔偿应当不会适用到本案当中。
从诉讼成本的角度来看，在知识产权侵权案件的诉讼中，原告为了尽量避免高诉讼成本的风险，往往会以较低的索赔额提起诉讼。起诉后，原告可以申请法院对被告采取证据保全措施以获取进一步的证据材料，同时通过证据质证程序，分析被告提交的证据材料和答辩意见，从而计算出比较准确的索赔额，并据此增加、变更诉讼请求。但是根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人增加、变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出，这就需要原告采取申请延期举证、提交针对被告的反驳证据等诉讼技巧来延长举证期限，从而争取更充分的时间来分析判断索赔额。同时，实践证明，起诉时留下索赔额的增长空间对于打乱被告的诉讼策略，迫使被告接受和解、主动赔偿有着非常积极的意义，这在重大案件中体现的尤为明显。
方正电子提出1亿元索赔额，其所需预缴的诉讼费达54万元左右，而10亿元索赔额所需预缴的诉讼费更高达500余万元，同时律师费往往也与诉讼标的额成正比。因此，方正电子提出的1亿元索赔额应当也是多方平衡的结果，而且随着诉讼程序和双方谈判的进行，不排除其在诉讼中增加索赔额的可能性。
另外，根据北京市高级人民法院关于级别管辖的规定，1亿元的索赔额的经济案件属于该院管辖的范围。而且一审由北京高院审理，一旦发生二审，案件就将由我国最高审判机关最高人民法院审理。此举对于扩大案件甚至方正电子本身的社会影响有着不可忽视的作用。方正电子选择1亿元的索赔额，相信很大程度也是出于案件级别管辖的考虑。

律师评点三 方正字库的著作权
根据我国的《著作权法》，可以从三个层面分析方正字库的著作权属性。
第一，方正字库是否构成汇编作品？
目前，根据造字方式原理的不同，主要可分为点阵造字和矢量造字。前者即由固定的象素点来描述每个字型；而后者是目前主流的造字方式，制作者一般是运用TRUETYPE这种新型的数学字形描述技术，用数学函数通过特殊的曲线和直线来描述字的外形轮廓。但无论是何种造字方式，都是将字型描述转换为电子数据，从而将其存储于电子文档中，形成字库文件。通过计算机对字库文件的读取，显示出同一字体的繁简体汉字、阿拉伯数字、英文字母、特定符号等要素。
独创性是作品受到著作权法保护的核心要件。方正字库主要表现为计算机字库文件，其本质就是包含着大量字型信息的数据库。一般字库对汉字的选择和编码主要根据全国信息技术标准化技术委员会1995年制定的GBK（《汉字内码扩展规范》）或者GB 2312等汉字编码标准中收入的汉字而确定的，并不具备独创性，但如果方正字库中包含的汉字字型或者其对数据库的编排具有独创性，则其就构成受著作权法保护的汇编作品。这种独创性需要方正电子通过提交相关技术资料、比较已有字库列举不同点等方式来证明。
第二，方正字库是否构成计算机软件作品？
计算机软件的主体构成部分是程序，包括由计算机等具有信息处理能力的装置执行的代码化指令序列，以及可以被自动转换成代码化指令序列的符号化指令序列或者符号化语句序列，即目标程序和源程序。同时，计算机软件也会包含一些文档内容，主要是用来描述程序的内容、组成、设计、功能规格、开发情况、测试结果及使用方法的文字资料和图表等。因此，单纯的信息数据集合并不构成计算机软件，只有将信息数据通过可执行程序进行排序、整理、筛选、修改等处理后所得到的电子文件，才能构成计算机软件。
包括方正字库在内的字库文件，除了包含上文所称的文字字型信息外，一般还包含了文字的数据坐标和指令程序，符合计算机软件的构成要件。因此，只要其主程序符合独创性的要求，就能够整体构成受著作权法保护的计算机软件作品。
第三，方正字库中的文字是否构成美术作品？
方正字库中的文字因其字型区别于通用字体，而且具有一定的美感和艺术性，与书法作品类似，可归入美术作品的范围。
对于书法作品而言，其每个字都可能构成受著作权法保护的美术作品，但是在考察某类字体整体是否具有独创性时，除了考量其每个字的视觉外形外，更应该考量其构字的特征。因为，无论是点阵字体还是矢量字体，字库制作者在造字时，一般不会去书写字库中的所有字体然后扫描录入，尤其是针对GBK这类包含2万余字的大字库。制作者往往是将书法家书写的一定数量有代表性的字进行拆分，获得横、竖、撇、捺、折等字根，然后根据其自定义的字体规则对字根进行组合，从而获取其他字。由此可见，一类字体的独创性，特别是通过计算机编制的字体字库，除了其文字的视觉外形外，更本质的是体现在字体的构造规则和字体特征上，根据同一规则构造出来的字，就是同一字体的字。
我国有大量的体现各式书法字体的碑帖自古流传至今，近现代也有不少书法家通过大量的作品形成了自有字体，但这些书法作品中的文字主要是通过书写文章、诗词等来表现该类字体的风格、特征，其文字量不可能覆盖当今标准的GBK、GB 2312字库所包含的文字，也就不可能与方正字库之类的字库软件中的汉字进行一一比较。但两者的字根特征及构字规则仍然是可以提炼出来进行比较的，一旦字库软件中文字的字根特征及构字规则与已有字体相同或相似，则其作为美术作品的独创性将受到置疑。
因此，方正电子若要巩固其字库的美术作品的定性，除了要对字体视觉外形的独创性进行分析外，还应当论证其字体的构造规则和字体特征的独创性。

律师点评四 被告方涉嫌的侵权方式
网络游戏《魔兽世界》中对文字、符号的使用方式可以分为两大类，一类是游戏本身设定的文本或图片中显示出的文字或符号，另一类是由玩家或者第三方软件（主要指UserInterface，即“用户插件”）在游戏中发布的文字或符号。前者主要是指开发、汉化阶段即已嵌入游戏程序文字、符号，例如包含在游戏界面说明、游戏装备的名称及说明、技能的名称及说明、NPC（Non Player Character，即“非玩家控制角色”）对剧情、任务的描述以及游戏帮助系统等处的文字符号。后者主要是指在玩家游戏过程中，自定义的角色、团队、公会名称以及聊天、发布信息时输入并在游戏画面中显示的文字、符号，同时也包括由玩家安装的“大脚”、“团队助手”等插件在游戏中发布的说明、提示信息中使用的文字、符号。
如果被告方是以第一种方式使用了方正字库中的文字、符号，则并不必然能够推导出其开发时未经授权的复制、使用了方正字库软件。理论上，被告方也可能是在汉化时逐个将方正字库中的文字、符号复制到游戏中。如此一来，则其涉嫌侵权的对象仅仅是作为美术作品的单个汉字，而不是作为数据库汇编作品和计算机软件作品的整个字库。据此，在计算赔偿额时，被告方使用的方正字库中文字、符号的数量将成为关键因素。
如果被告方是以第二种方式使用了方正字库中的文字、符号，则意味着九城在汉化时很可能在游戏中嵌入了相应的方正字库。因为游戏中文字、符号的显示要么是游戏调用操作系统的字库，要么是游戏自带字库，而要所有玩家在操作系统中自行安装非通用字体而保持游戏显示文字、符号的统一显然是不现实的。如果被告方确实在游戏中嵌入了方正字库，则其涉嫌侵权的对象除了是作为美术作品的单个汉字，还包括作为数据库汇编作品和计算机软件作品的整个字库。考虑到《魔兽世界》巨大的玩家数量，此种侵权方式较之前种侵权方式，其侵权的程度更深、范围更广、频率更高。但据初步观察，玩家及第三方软件在游戏中发布的文字、符号基本上为通用的黑体和隶书，侵权的可能性较小。

律师点评五 九城的内忧外患
本案的诉讼程序才刚刚拉开帷幕，前景未卜，但一亿元的索赔标的无疑会给九城带来巨大的压力。尽管作为游戏的制作商和游戏运营的授权者，暴雪公司无疑在诉讼中难逃干系，但被诉的侵权行为是发生在九城负责的汉化阶段，而且处于强势地位的暴雪公司在授权九城运营的协议中，必然会对游戏运营中可能产生的法律风险做出有利于其的免责约定，因此即使双方被判对外承担连带责任，内部之间九城也将承担全部或者绝大部分损失。而且一旦判决侵权成立，原告或者法院不会舍近求远的去要求暴雪公司履行判决，支付赔偿，而必定会首当其冲的将九城作为执行对象。总而言之，无论是对外还是对内，九城无疑将成为本案的主要责任承担者。
九城面对的问题远不止于此。“防沉迷系统”的推行、虚拟财产的争论、盗号、外挂、私服等国内网络游戏行业所面临的共同问题在网游领头羊《魔兽世界》这款游戏中显得的尤为突出。此外，由于九城对玩家热情的低估导致对服务器等硬件设备准备不足产生高峰时段游戏延迟过高、频繁掉线甚至服务器当机等问题，引起了大量的投诉。而且，《魔兽世界》在内地运营已逾两年，而两年是大多数网游的生命周期。尽管暴雪和九城通过建立跨服战场、合并旧服务器、增开新服务器等手段吸引玩家，但还是无法避免玩家的逐渐流失。尤其是去年底九城即已宣称签约代理的《魔兽世界》资料片《燃烧的远征》迟迟不能推出，引起了大量的猜疑，甚至有人将此与本案联系在一起。
根据九城今年第一季度的财报，第一季度净营收为人民币3.140亿元(约合3859万美元)，其中来自于《魔兽世界》的净营收为人民币2.814亿元，占该季度净营收的90％。而根据九城刚刚于北京时间8月29日凌晨发布的今年第二季度的财报，该季净利润同比下滑40%，受此影响，九城股价周二在纳斯达克盘后交易中大跌13.26％，相信这与《魔兽世界》盈利能力的退化密不可分。由此可见，九城在盈利上对《魔兽世界》的过度依赖，使得《魔兽世界》成为关系到九城成败的最大的决定因素。所幸的是，8月28日，《魔兽世界》官方网站发布了资料片《燃烧的远征》将于9月全面上线的消息，相信马上又会掀起新一轮的“魔兽”狂潮，这也是九城巩固其国内电子游戏业领军企业地位的良机。

律师点评六 危机处理