近年来，不断蔓延的小产权房建设问题已经被国土资源部列为最重要和最亟待处理的问题之一。2012年2至3月，国土资源部连续发布信息，决定将在小产权房较为密集的城市开展清理试点工作；3月初召开的全国“两会”期间，小产权房的清理问题再次成为人大代表、政协委员呼声较高的话题之一。2012年3月29日，由国土资源部牵头、中央14个部委参与研究制定的“全国小产权房初步清理整治政策方案”正式上报国务院。从中央部委到地方政府反馈的信息表明，对于小产权房的试点清理，各方反应不一，由其来自于地方政府和相关部委的阻力较大。作为法院的审判人员，笔者认为，无论各界对与这次小产权房清理试点工作的态度如何，存在何种争议，能否积极推进，但有一点已被官方确认和被公众所接受，那就是“小产权房”系违法建筑，不受法律保护。无论本次清理整治成败与否，由此带来的“既成事实的小产权房效力问题”与现行土地法律法规及相关政策的冲突势必又会产生一大批纠纷。为做好审判应对工作，笔者从多角度就“小产权房”的存在现状、法律效力的界定及清理整治工作的状态等方面深刻进行剖析探讨，不当之处敬请同行指正。

　　一、“小产权房”概念的产生及存在的主要类型

　　“小产权房”并不是法律上的概念，而是人们在生活实践中形成的一种约定俗成的称谓。人们通常所称的“小产权房”，是指一些村集体组织或开发商打着新农村建设、旧房改造或新社区建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或者是由农民自行组织建造的“商品房”。但是这些房屋却卖给了集体经济组织之外的人，它最大的优势就是建造快价格低，方便出售，往往村组织和村民也会在出让过程中得到一笔不小的收益。

　　随着小产权房开发建设的速度及规模的不断加大，人们根据“小产权房”占用的土地性质的不同，又把“小产权房”主要归结为二种类型。

　　第一种“小产权房”：占用集体用地或耕地进行违法建设，将农民集体用地使用权变相流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

　　第二种“小产权房”：在政府划拨的国有土地或出让的国有土地上，或占有国有的河滩、河堤、荒滩等不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。如将政府规划的建设用地、公益用地等在未对土地使用性质变更的情况下进行的房地产开发并向社会出售的行为等。

　　建造这些“小产权房”，无论是村集体组织、单位、个人还是开发商均不具备房地产开发资质，未取得工商营业执照、土地使用证、建设规划许可证及商品房预售许可证等，由于“小产权房”无法办理合法的产权手续，其买卖协议的效力一直处于不确定或无效状态。

　　这些小产权房集中建在城乡结合部或位置优越的乡村集贸市场、十字路口、国道、省道及县乡公路的两侧，有的甚至建在河道、河滩、河堤、荒滩或城镇的排水通道上,在农村集体土地及房屋大幅度增值的背景下，原本就违法出租土地的农民反悔，或因房屋质量、土地租赁、拆迁补偿等原因发生纠纷就在所难免。

　　二、“小产权房”第一案对全国的影响

　　2002年7月1日，在中央美术学院进修的河北邯郸女子李玉兰与北京宋庄村的村民马海涛签订房产买卖协议，马海涛将自己的正房5间、厢房3间以及整个院落以4.5万元（当时的市值不超过2万元）的价格卖给李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了李玉兰，房产买卖合同除双方签字外，还有村大队的盖章及见证人的签名。

　　事隔5年后的2006年，马海涛将李玉兰告上法庭，要求人民法院确认房产买卖合同无效，并要求李玉兰返还房产。

　　2007年7月，北京市通州区人民法院经审理认为：被告李玉兰是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，认定李玉兰和马海涛签订的房屋买卖合同无效。一审判决：马海涛给付李玉兰补偿款93808元，李玉兰将房产返还给马海涛。李玉兰不服提起上诉。

　　2007年12月17日，北京市第二中级人民法院终审判决李玉兰在90日内将房产交付给马海涛。

　　这就是当时备受全国关注的北京宋庄画家村“小产权房”诉讼案。“小产权房”因此“一夜成名”，几乎成了违法建筑的代名词。

　　随着画家村这起“小产权房”标本案例的落幕，类似的案件如雨后春笋般在全国各地法院不断出现。

　　三、“小产权房”纠纷案件持续增多，引起国土部及各地法院高度重视

　　随着北京“小产权房”诉讼第一案的宣判，全国各地大量的“小产权房”纠纷案件不断涌进法院。引起中央相关部委特别是国土资源部的高度重视。2008年10月22日，中央财经领导小组办公室主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在回答《法制日报》记者提问时明确表示：“小产权房的产生是违法的。批准建设小产权房需要承担法律责任。” 2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为；2009年9月，国土部下发通知，再次叫停小产权房；2010年2月，国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案；2011年1月，国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作；2012年2月，国土资源部宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作；2012年3月29日“全国小产权房初步清理整治政策方案”上报国务院。

　　各地法院为应对“小产权房”纠纷案件，防止“同案不同判”现象发生，也纷纷投入大量的人力、物力、财力对“小产权房”引发的纠纷开展调研活动，出台具体审判指导性意见。北京、天津、重庆、深圳等地成立专门机构对小产权房进行广泛调研，并向社会发布了长篇调查报告。郑州市中级人民法院还邀请相关部门的专家召开“小产权房”纠纷审判实务问题研讨会。河南省虞城县人民法院组织专人对2009年至2011年以来的“小产权房”纠纷案件进行专门调查，发布了题为《对小产权房引发相关纠纷增多原因的调查分析》的调查报告，报告认为，小产权房建设不仅未随着政府的禁令销声匿迹，反而愈演愈烈，持续上升，此类案件的增多不但给法院审判人员带来办案压力，而且加重了当事人的诉累和经济负担，更让人担忧的是，如果处理不当还会在一定区域造成社会的不稳定。该院的调查报告数字显示：2009年受理“小产权房”纠纷案件29起，判决处理13起，调解处理10起，撤诉6起；2010年受理48起，判决处理23起，调解处理15起，撤诉10起；2011年共立案受理涉及小产权房引发纠纷的案件58起，判决处理39起，调解处理10起，撤诉9起。上述案件平均审理期限为141天，耗费了承办法官的大量精力。以上数字表明，因小产权房开发引发的相关纠纷案件的判决率呈上升趋势，而调解、撤诉率却呈下降趋势，说明此类案件矛盾突出，不宜化解。

　　四、“小产权房”法律效力的界定及法官面临的困境

　　小产权房审判实践暴露出来的法律冲突，主要存在三大矛盾：一是购房者自身存在的矛盾，他们认为，“小产权房”是在政府部门的眼皮底下建成的，是政府部门监管不力才造成小产权房的“非法存在”，合同无效后产生纠纷购房者还要付出一定的经济损失；二是《宪法》与《土地管理法》第六十三条条文冲突，集体土地不能与国有土地一视同仁的法律矛盾；三是小产权房所有权与《物权法》之间的矛盾。

　　大多数支持小产权房买卖合同无效的法律界人士认为：

　　1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制。而时下禁而不止的小产权房建设，其用地来源主要把农村集体的土地以租赁、合作开发等作为幌子进行小产权房建设，这种既无资质又无相关法律手续建成的小产权房，从租地开始便属违法，不但其房屋质量无法保障，且房屋的所有权也不具有完整性。由此而产生的租用土地、非农业建设、购买房屋后的质量问题等一系列纠纷也将随之而来，引发诸多社会矛盾。由于建房者无法取得土地使用证、房产证、完税证明等合法手续，无论是房屋的转让、工程建设等协议的效力均为无效。

　　2、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，“小产权房”不但没有办理批准、登记手续，而且违反了法律、行政法规的强制性规定，不允许上市交易，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。因此，在购买人“购买”的小产权房符合上市交易条件之前，购买人和房屋出卖人签订的房屋买卖合同一直处于无效状态。如在此期间双方发生纠纷，房屋出卖人可以根据《合同法》第五十八条合同无效的相关规定要求恢复到合同签订前的状态，即返还房款，要回房屋（前述李玉兰与马海涛之间的纠纷便属于这种类型）。但若购买人和房屋出卖人在房屋买卖合同中约定有关于“待小产权房符合上市交易条件，双方应办理过户手续”的内容，并且现在房屋已经具备上市条件的，该合同应当属于有效合同，买卖双方应当依约履行合同。

　　但也有法律界人士认为，人民法院在案件审理中如果大面积的认定小产权房买卖合同无效，也是不现实的。其一，按照《民法通则》的规定，合同无效就应当互相返还相应的财产，而不应赔偿差价，而审判实践中，法院往往会判决赔偿差价。其二，根据《物权法》的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。所以，从《物权法》角度分析，地随物走，买了房屋，就应该享有相应的土地使用权益，但现行的《土地管理法》又规定不允许集体土地上市交易，这个矛盾只有等到相应的法规、政策出台以后来解决。

　　还有人士认为，在审理小产权房纠纷问题上要按照遵守法律法规，符合相关政策，坚持以人为本，有利社会稳定和改善民生的原则，保护各方当事人基本居住的生活条件。对于不同用地性质，不同时期建成的小产权房要区别对待，如把乡镇企业用地、乡村公共利益用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开，把符合城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开等等。

广东省深圳市交通局


深圳市交通局关于印发《深圳交通卡管理暂行办法》的通知

深交规〔2007〕1号


各有关单位：
　　为提高深圳市交通运输管理水平，规范深圳交通卡推广、使用和管理工作，我局制定了《深圳交通卡管理暂行办法》。现予印发，请遵照执行。

深圳市交通局
二〇〇七年十月二十四日

深圳交通卡管理暂行办法

　　第一条 为规范深圳交通卡（简称交通卡）项目的使用和管理，改进公共交通消费结算方式，制定本办法。
　　第二条 交通卡的建设、推广、使用和监督管理，适用本办法。
　　第三条 本办法所称交通卡，是指应用IC卡技术、计算机和网络通讯技术，在本市公共交通和依相关规定经批准的其他行业小额消费领域进行消费、交易、结算的电子收费系统卡。
　　本办法所称交通卡公司，是指经深圳市人民政府批准，负责交通卡系统的建设运营、维护管理、推广应用和提供集中结算服务的公司。
　　本办法所称经营单位，是指安装使用交通卡读写设备，为持卡人提供电子消费服务的单位。
　　本办法所称持卡人，是指使用交通卡的消费者。
　　第四条 具备运用交通卡系统条件的公共交通经营单位，应当配置相应的设备和设施，纳入交通卡系统。
　　新辟的公共交通在规划建设时应当同时纳入交通卡系统。
　　第五条 交通卡使用管理遵循统一制作、集中结算、规范操作、便利用户的原则。
　　第六条 深圳市交通局是交通卡的业务主管部门（以下简称主管部门），授权交通卡公司保管和使用建设事业IC卡密钥管理系统，负责对交通卡公司服务质量、交通卡运营信息数据的发布和使用管理、公共交通经营单位提供的交通卡服务和交通卡沉淀资金使用安全等方面进行监督管理。
　　交通卡项目建设和资产管理中涉及国有资产的，按照有关国有资产管理的规定进行监督管理。
　　第七条 交通卡公司应当按照便利用户的原则，合理规划和设置售卡、充值、退卡和技术支撑服务网点。
　　交通卡公司在办理交通卡或者提供充值服务时，应当出具合法收费票据。
　　第八条 交通卡公司应当建立交通卡信息查询系统，为社会公众提供信息查询服务。
　　第九条 交通卡公司应当以适当方式向社会公布以下有关交通卡发行和使用的内容：
　　（一）交通卡的种类、办理条件、办理程序；
　　（二）交通卡的使用范围、使用方式；
　　（三）交通卡的购卡、储值、挂失、转移、退卡等相关事项；
　　（四）交通卡的查询、投诉等事项；
　　（五）交通卡的使用、保管等注意事项；
　　（六）其他需要说明的事项。
　　第十条 交通卡公司应当根据交通行业发展和市场需求，制定交通卡应用推广计划，报主管部门批准后实施。
　　第十一条 交通卡公司应当建立规范的交通卡消费资金支付结算流程，并报主管部门备案。
　　第十二条 交通卡公司应当建立具备采集公交客流OD信息（包括客流的线路号、车辆号、站点、时间等信息），并进行分析、处理、统计、存储、传输功能的交通卡系统，并按主管部门要求进行升级和技术改造，以适应交通行业发展需要。
　　交通卡公司应当按照主管部门的规定和要求，报送交通卡系统相关数据信息和统计报表。
　　第十三条 交通卡公司应当采取有效措施确保交通卡资金安全和交易数据的安全、准确、完整和及时传输。
　　交通卡公司应当建立应急保障机制，制订安全应急预案，保障交通卡系统服务的安全可靠。
　　第十四条 交通卡公司不得利用其经营地位，操作交通卡系统设备和技术产品的供应价格。
　　第十五条 交通卡公司应当与经营单位签订书面协议，协议主要包括数据采集、传输权责、资金结算程序、结算费用率、结算时限等内容，并报主管部门备案。
　　第十六条 交通卡实行集中结算。交通卡公司负责交通卡结算系统的运行和集中结算。交通卡公司和经营单位应当按日进行交通卡交易数据的采集、汇总和传送工作。
　　第十七条 交通卡公司和经营单位负责各自设备和设施的日常保养、定期维护和更新管理，保证设备和设施的正常运行。
　　第十八条 经营单位应当配置符合要求的交通卡读写器及其它配套器具，并按统一标准安装、维护。
　　第十九条 经营单位应当在交通工具上或者营业场所设置规范、明显的交通卡使用标志。
　　第二十条 安装交通卡系统的公共交通经营单位不得拒绝持卡人使用有效的交通卡，不得因持卡人使用交通卡而收取附加费用，并应当为持卡人提供当次消费的查询服务。
　　第二十一条 安装交通卡系统的公共交通经营单位应当对交通卡的使用情况进行督促检查，防止持卡人冒用他人优惠卡、免费卡乘坐公共交通工具。
　　第二十二条 安装交通卡系统的公共交通经营单位不得拒绝执行国家或者省、市政府制定的优惠或者免费乘车政策。
　　第二十三条 除出租小汽车以外，已安装交通卡系统的公共交通经营单位不启用交通卡设备的，持卡人可以拒付本次车费；持卡人因其所持交通卡故障不能使用的，应当以现金支付车费。
　　第二十四条 安装交通卡系统的公共交通经营单位应当在每班发车之前对交通卡设备进行检查，确保正常使用。
　　第二十五条 交通卡发生故障的，持卡人可到交通卡公司指定地点进行免费检测。经检测无法继续使用的，视下列情形办理换卡：
　　（一）非人为原因损坏的，交通卡公司应当在5个工作日内按检测显示的储值数据予以换卡；
　　（二）属持卡人人为损坏的，持卡人需购置新卡，交通卡公司应当在5个工作日内按检测显示的储值数据换给新卡。
　　第二十六条 持卡人应当按照规定使用交通卡，任何单位和个人不得利用交通卡及其系统从事违法活动。
　　第二十七条 持卡人应当按照市物价管理部门批准的收费项目和收费标准租用、购买或者退还交通卡。
　　第二十八条 交通卡公司有下列情形之一时，主管部门要求交通卡公司作出说明、限期改正，并由相应部门依有关规定处理：
　　未严格履行职责，延误交通卡推广应用的；
　　与用户公司签订的合同内容违反本办法有关规定的；
　　有其他违法经营行为的。
　　第二十九条 经营单位与交通卡公司签订合作协议后，未按时安装交通卡系统或不按规定使用相关设备和设施的，除按双方协议约定的违约条款进行处罚外，若引起持卡人投诉，由主管部门按行业管理有关规定处理。
　　第三十条 拒绝执行国家或省、市政府制定的优惠或免费乘车政策的用户公司，由主管部门提出扣减或不予政策性补贴的意见，报相关部门按规定处理。
　　第三十一条 对擅自发行交通卡或者擅自更改、伪造交通卡和终端设备的任何个人或单位，交通卡公司可依法追究其责任，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
　　第三十二条 对违反规定、弄虚作假，截留、挤占、挪用或造成交通卡资金损失或严重后果的，要依照有关规定追究主要领导、直接责任人和相关责任人的责任。
　　第三十三条 安装交通卡系统的公共交通经营单位通过交通卡方式承担社会公益性运输任务的政策性补贴的有关数据统计，由经营单位向交通卡公司报送基础数据，交通卡公司确定经营单位报送的基础数据后按月统计汇总，经主管部门审核后报市财政部门按市政府规定予以补贴。
　　第三十四条 本办法自发布之日起实施，有效期为5年。