文化部办公厅


文化部办公厅关于转发最高人民检察院、全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、公安部、监察部《关于在行政执法中及时移送涉嫌犯罪案件的意见》的通知


各省、自治区、直辖市文化厅（局）、新疆生产建设兵团文化局、北京市（上海市、重庆市）文化市场行政执法总队：

为加大对破坏社会主义市场经济秩序犯罪、妨害社会管理秩序犯罪、侵犯知识产权犯罪以及其他犯罪的打击力度，必须完善文化市场行政执法与刑事司法相衔接工作机制，延伸文化市场行政执法的震慑力和打击力。现将最高人民检察院、全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、公安部、监察部《关于在行政执法中及时移送涉嫌犯罪案件的意见》转发给你们，请认真学习，参照执行。

附件：《关于在行政执法中及时移送涉嫌犯罪案件的意见》


二〇〇六年三月二日

附件：

最高人民检察院 全国整顿和规范市场经济秩序
领导小组办公室 公安部 监察部

关于在行政执法中及时
移送涉嫌犯罪案件的意见

为了完善行政执法与刑事司法相衔接工作机制，加大对破坏社会主义市场经济秩序犯罪、妨害社会管理秩序犯罪以及其他犯罪的打击力度，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》、国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》等有关规定，现就在行政执法中及时移送涉嫌犯罪案件提出如下意见：

一、行政执法机关在查办案件过程中，对符合刑事追诉标准、涉嫌犯罪的案件，应当制作《涉嫌犯罪案件移送书》，及时将案件向同级公安机关移送，并抄送同级人民检察院。对未能及时移送并已作出行政处罚的涉嫌犯罪案件，行政执法机关应当于作出行政处罚十日以内向同级公安机关、人民检察院抄送《行政处罚决定书》副本，并书面告知相关权利人。

现场查获的涉案货值或者案件其他情节明显达到刑事追诉标准、涉嫌犯罪的，应当立即移送公安机关查处。

二、任何单位和个人发现行政执法机关不按规定向公安机关移送涉嫌犯罪案件，向公安机关、人民检察院、监察机关或者上级行政执法机关举报的，公安机关、人民检察院、监察机关或者上级行政执法机关应当根据有关规定及时处理，并向举报人反馈处理结果。

三、人民检察院接到控告、举报或者发现行政执法机关不移送涉嫌犯罪案件，经审查或者调查后认为情况基本属实的，可以向行政执法机关查询案件情况、要求行政执法机关提供有关案件材料或者派员查阅案卷材料，行政执法机关应当配合。确属应当移送公安机关而不移送的，人民检察院应当向行政执法机关提出移送的书面意见，行政执法机关应当移送。

四、行政执法机关在查办案件过程中，应当妥善保存案件的相关证据。对易腐烂、变质、灭失等不宜或者不易保管的涉案物品，应当采取必要措施固定证据；对需要进行检验、鉴定的涉案物品，应当由有关部门或者机构依法检验、鉴定，并出具检验报告或者鉴定结论。

行政执法机关向公安机关移送涉嫌犯罪的案件，应当附涉嫌犯罪案件的调查报告、涉案物品清单、有关检验报告或者鉴定结论及其他有关涉嫌犯罪的材料。

五、对行政执法机关移送的涉嫌犯罪案件，公安机关应当及时审查，自受理之日起十日以内作出立案或者不立案的决定；案情重大、复杂的，可以在受理之日起三十日以内作出立案或者不立案的决定。公安机关作出立案或者不立案决定，应当书面告知移送案件的行政执法机关、同级人民检察院及相关权利人。

公安机关对不属于本机关管辖的案件，应当在二十四小时以内转送有管辖权的机关，并书面告知移送案件的行政执法机关、同级人民检察院及相关权利人。

六、行政执法机关对公安机关决定立案的案件，应当自接到立案通知书之日起三日以内将涉案物品以及与案件有关的其他材料移送公安机关，并办理交接手续；法律、行政法规另有规定的，依照其规定办理。

七、行政执法机关对公安机关不立案决定有异议的，在接到不立案通知书后的三日以内，可以向作出不立案决定的公安机关提请复议，也可以建议人民检察院依法进行立案监督。

公安机关接到行政执法机关提请复议书后，应当在三日以内作出复议决定，并书面告知提请复议的行政执法机关。行政执法机关对公安机关不立案的复议决定仍有异议的，可以在接到复议决定书后的三日以内，建议人民检察院依法进行立案监督。

八、人民检察院接到行政执法机关提出的对涉嫌犯罪案件进行立案监督的建议后，应当要求公安机关说明不立案理由，公安机关应当在七日以内向人民检察院作出书面说明。对公安机关的说明，人民检察院应当进行审查，必要时可以进行调查，认为公安机关不立案理由成立的，应当将审查结论书面告知提出立案监督建议的行政执法机关；认为公安机关不立案理由不能成立的，应当通知公安机关立案。公安机关接到立案通知书后应当在十五日以内立案，同时将立案决定书送达人民检察院，并书面告知行政执法机关。

九、公安机关对发现的违法行为，经审查，没有犯罪事实，或者立案侦查后认为犯罪情节显著轻微，不需要追究刑事责任，但依法应当追究行政责任的，应当及时将案件移送行政执法机关，有关行政执法机关应当依法作出处理，并将处理结果书面告知公安机关和人民检察院。

十、行政执法机关对案情复杂、疑难，性质难以认定的案件，可以向公安机关、人民检察院咨询，公安机关、人民检察院应当认真研究，在七日以内回复意见。对有证据表明可能涉嫌犯罪的行为人可能逃匿或者销毁证据，需要公安机关参与、配合的，行政执法机关可以商请公安机关提前介入，公安机关可以派员介入。对涉嫌犯罪的，公安机关应当及时依法立案侦查。

十一、对重大、有影响的涉嫌犯罪案件，人民检察院可以根据公安机关的请求派员介入公安机关的侦查，参加案件讨论，审查相关案件材料，提出取证建议，并对侦查活动实施法律监督。

十二、行政执法机关在依法查处违法行为过程中，发现国家工作人员贪污贿赂或者国家机关工作人员渎职等违纪、犯罪线索的，应当根据案件的性质，及时向监察机关或者人民检察院移送。监察机关、人民检察院应当认真审查，依纪、依法处理，并将处理结果书面告知移送案件线索的行政执法机关。

十三、监察机关依法对行政执法机关查处违法案件和移送涉嫌犯罪案件工作进行监督，发现违纪、违法问题的，依照有关规定进行处理。发现涉嫌职务犯罪的，应当及时移送人民检察院。

十四、人民检察院依法对行政执法机关移送涉嫌犯罪案件情况实施监督，发现行政执法人员徇私舞弊，对依法应当移送的涉嫌犯罪案件不移送，情节严重，构成犯罪的，应当依照刑法有关的规定追究其刑事责任。

十五、国家机关工作人员以及在依照法律、法规规定行使国家行政管理职权的组织中从事公务的人员，或者在受国家机关委托代表国家机关行使职权的组织中从事公务的人员，或者虽未列入国家机关人员编制但在国家机关中从事公务的人员，利用职权干预行政执法机关和公安机关执法，阻挠案件移送和刑事追诉，构成犯罪的，人民检察院应当依照刑法关于渎职罪的规定追究其刑事责任。国家行政机关和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织以及国家行政机关依法委托的组织及其工勤人员以外的工作人员，利用职权干预行政执法机关和公安机关执法，阻挠案件移送和刑事追诉，构成违纪的，监察机关应当依法追究其纪律责任。

十六、在查办违法犯罪案件工作中，公安机关、监察机关、行政执法机关和人民检察院应当建立联席会议、情况通报、信息共享等机制，加强联系，密切配合，各司其职，相互制约，保证准确有效地执行法律。

十七、本意见所称行政执法机关，是指依照法律、法规或者规章的规定，对破坏社会主义市场经济秩序、妨害社会管理秩序以及其他违法行为具有行政处罚权的行政机关，以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能、在法定授权范围内实施行政处罚的组织，不包括公安机关、监察机关。




租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（下）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月11日 星期五

摘要：通过上篇与中篇的分析，读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知，了解了出租方有可能埋设陷阱的地方，明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中，笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享，力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器，知悉应思考及谨慎的要点，做到胸有成竹、进退自如。
关键词：出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中，当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后，各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证，承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题，结合实战经验，请各位读者稍安勿躁，容笔者一一为您道来。
第一，保证条款。
也许有些读者会认为，保证条款是合同中次要的、非本质性的条款，对履行合同可能产生影响（反面想就是可能不产生影响，这符合大部分国人的侥幸心理常态），但并非决定性作用；如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时，守约方要求违约方承担相应的违约责任即可，犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来，保证条款的作用就微乎其微了吗？
保证，就其基本含义，就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明，就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证，前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明，后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款，不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策，便于提高办事效率，减少签约成本，而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时，一旦发现一方存在不实陈述，依据明确约定的协议条款来主张违约，就实践而言，比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此，结合笔者处理过的此类案件，建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点：
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中，承租方可根据实际情况填写下表，并根据表格内容形成条款文字，列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽，有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格，辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议，并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权，避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局，进而造成承租方的重大损失。
对此，出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权（或房产的转租权、使用权及经营管理权），保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备”，并确保“如租赁房产不符合上述保证内容，出租方应及时整改，包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收，并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务，但在合同里进行明确的、详细的约定，有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容，明确各方执行维修保养工作的流程，避免约定不清而发生维修保养范围争议，进而导致维修延误、损失扩大，也可防止出租方以维修保养为名，经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中，常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形，更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方（俗话说，水是生命的源泉，切断“源泉”即可将承租方“毙命”，这般行之有效的方法，出租方怎会轻易放弃，可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊）。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为，以及日后矛盾的无限激化，在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定，以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求，确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任，并可设定紧急自救措施及预救方案，以及出租方违约时的责任承担（包括但不限于租金减免、违约金支付等）。同时建议特别约定，“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议，或因合同项下其他事项产生纠纷，双方均应协商解决，出租方不得以任何理由断电、断水，否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方，无论合同条款如何约定，依然我行我素，一旦不能与承租方“英雄所见略同”，就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法，公然叫嚣，视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方，建议承租方不要“针尖对麦芒”，而是借鉴毛爷爷的“敌进我退，敌驻我扰，敌疲我打，敌退我追”的十六字战略，一方面稳住出租方竭斯底里的情绪，以尽快恢复水电供应为首要目标，以避免我方损失扩大，另一方面尽快固定证据、保留证据，核算已发生的损失，甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本（当然可考虑鼓动其他租户一起行动，俗话说“人多力量大，蚁多咬死象”）、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额，并决策是对出租方采取法律行动，还是以此为由换来续租谈判的优惠条件（极端顽固的出租方不适用此项），或是退后一步海阔天空。当然，无论承租方如何决策，都别忘了关键，借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方，建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续，以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容，包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等，以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务，同时强调出租方对该等协助工作不得另收费，以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营，以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中，出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时，常常使承租方爱恨交错，进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用，如果暂停使用，对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割（餐饮类、美发类尤甚），而如果继续使用，在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下，惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此，结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素，笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理，以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响，进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考：
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的，出租方应提前【】个月书面告知承租方（包括但不限于施工方案、施工时间等），并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用，若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损，出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时，承租方有权自行选择：
（1） 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除，租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失，包括但不限于营业利润等，均由出租方承担。
（2） 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时，出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二，谨慎针对承租方的严苛要求（承租方的保证条款）。
出租方获得对价后让渡房产的使用权，当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为，预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解，但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款，对于承租方后期将房产用于相关商业经营时，承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如，“承租方保证合法经营，不因违法违规被政府部门查处，包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等，不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道，否则出租方有权解除本合同，承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失，还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如，“承租方保证，其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可，以及相关所有权人（或使用权人）出具的授权、签订协议等，并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效，否则出租方有权立即解除本合同，且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款，面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑，带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身，以此充分的藉口来解约，不但不用承担违约责任，而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹，威力不小，建议承租方擦亮眼睛，谨慎分析其日后可能产生的冲击，充分设想这些冲击将带来的不利后果，以及己方能够应对并充分解决的可能性，经与出租方谈判后，可选择：
（1） 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的，紧扣该目的而抛出诱人的商业条件，在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
（2）若不能删除或调整该等约定，可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款，以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势，比如是大型集团或企业，经济实力雄厚，拟承租期限较长，拟承租的区域较大等。
（3）若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方，实在无计可施时，笔者建议另行选择他处房产，即使再迫切也不要存侥幸心理，与其终日战战兢兢，不如即刻勇敢放手，因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。