商品房住宅小区共用资源产权配置的法律统一性——建筑物区分所有制度的法律精神

凌效海


内容提要：业主与开发商等在小区车位、车库、绿地、人防设施等共用资源上的冲突，是对社区生活共用资源支配权的博弈。如何调整这种利益关系直接关切社区生活秩序。我国《物权法》的建筑物区分所有制度是解决这类问题的基本制度。商品房住宅小区是由各专用部分与共用部分构成的统一体，二者承载的法律利益归属也应当具有统一性。住宅小区的共用资源上不应设立与业主安居利益对抗和排斥的的权利；这是社区和谐的必然要求，也是建筑物区分所有制度的基本价值取向。

关键词：建筑物区分所有制度；区分所有建筑物；社区共用资源；法律统一性；社区和谐


　　业主与开发商等关于小区车位、车库、绿地、人防设施等共用资源的权属争议，是物业纠纷的重要焦点，我国《物权法》中设立的建筑物区分所有制度 ，为解决此类纷争提供了基本依据。在社区共用资源的种种冲突中，毕竟沉淀着许多复杂的利害关系和法律技术问题，对区分所有制度法律精神的探讨，有利于建筑物区分所有制度的具体实施。

一 保障社区和谐是建筑物区分所有制度的基本价值

　　单楼宇、多楼宇构成的商品房住宅楼小区，渐已成为城市居民的主要居住模式。众户人家，以楼聚居， 内外关系复杂；尤其是当代楼居，对共用资源依赖甚大。对共用资源支配使用、收益、维护，是业主内部关系的焦点，也是业主与开发商、社区服务企业关系的焦点，规则不明、难免是非滋生。
　　商品房住宅楼及其连带的土地权益和附属设施等，法学上称为区分所有建筑物，也有称为区分所有小区 。建筑物区分所有制度是以区分所有建筑物为客体，调整建筑物区分所有人内部关系和外部关系的法律制度 。建筑物区分所有制度正是为调整区分所有建筑物上的特有矛盾而产生的。
　　区分所有建筑物，是由专用部分和共用部分结合而成的建筑物。专用部分是指建筑物中的具有区分性的各个独立部分。在多单元居民住宅楼中，每构造上能够独立使用的房屋单元就是一个专用部分。共用部分是指住宅建筑物各专用部分以外的供区分所有人共同使用的部分，构造上应为专用部分所必需、使用上应为区分所人正常生活所必需。如墙体、楼板、楼道、基地、绿地、共用设施、管线、车库、车位等。
　　建筑物区分所有制度是从所有权角度调整区分所有人内部关系和外部关系，定分止争是所有权制度的基本功能。从法律关系层面分析，建筑物区分所有权是由权利主体，权利内容、权利客体三个要素构成。建筑物区分所有权的权利人被称为业主，学理上通称为区分所有人、建筑物区分所有人。建筑物区分所有权的权利内容，作为一种复合型权利类型，有三个组成部分，即各区分所有人对专用部分的单独所有权，对共用部分的共有权以及区分所有人对共同事务的共同管理权。
　　社区共用资源是社区矛盾的焦点，在区分所有建筑物的共用部分上如何分配物权，尤其重要。就业主内部关系而言，区分所有制度采取了共用部分共同所有的制度安排；业主们按照自己专有部分的权重对共用部分享受权利，承担义务。就业主的外部关系而言，业主对共用部分的所有权能够使业主排他性的支配共用资源，在共用部分的支配、使用、维护、收益上享有完全物权，不受他人干涉。
　　建筑物区分所有的制度设计，将共用资源的利益归属于全体业主，使全体业主成为共用部分的权利主体。区分所有建筑物的专用部分与共用部分具有高度统一性，维护业主对共用部分的支配权也体现了一种价值取向，即维护业主安居利益，从而保障社区和谐生活秩序。

二 专用部分与共用部的统一性

　　区分所有建筑物，作为建筑物区分所有权的客体，既有事实属性也具有法律属性。
　　从事实角度看，区分所有建筑物是专用部分与共用部分的统一体，二者功能不同却相互关联。第一，专用部分的功能依赖于共用部分。专用部分不能单独存在，而是一个集合体。专用部分在结构上和功能上依赖于共用部分。共用部分的种类和范围决定着、制约着专用部分的正常使用。第二 ，共用部分是楼房居民正常生活的必要资源。第三，专用部分财产价值受到共用部分制约。
　　从法律角度看，区分所有建筑物的专用部分与共用部分的产权配置上也应当具有法律统一性。专用部分与共用部分的法律利益归属，应当统一于业主。社区共用资源上应当禁止设立与业主安居利益排斥、对抗的权利。住房制度改革之初，许多人对于物权变动过程中，区分所有人对专用部分产权的取得十分在意，对共用部分产权范围的界定却不够重视。由于区分所有建筑物专用部分与共用部分的统一关系，区分所有人共同财权的客体的构成范围不清晰，不明确，成为社区冲突产生的重要原因。绿地、车位、车库等的产权争议是这一问题的集中体现。
　　所有权是权利人排他性的支配权，是占有、使用、收益、处分自己物的权利。在立法上，专用部分的所有权与共用部分的所有权，应安排于利益取向同一的权利主体。专用部分的所有权与共用部分的所有权如果分别归属于利益取向不同的主体，必然导致对抗和排斥。商品房住宅小区业主与开发商等关于小区车位、车库、绿地、人防设施等共用资源的归属争议，实质上是区分所有建筑物的法律统一性问题。作为共用部分的车位、车库、绿地、人防设施等共用资源在事实上与楼房各户的专用部分的使用价值和交换价值是相互关联的，如果建筑物专用部分和共用部分的所有权分属于利益排斥的主体，就要损害二者的法律统一性。
　　专用部分与共用部分的法律统一性对于社区和谐意义重大。从我国的城市发展趋势看，由于土地的高度稀缺，大多数城市居民要生活在楼房社区。居民楼房是专用部分与共用部分的统一体。在产权配置上，如果将专用部分与共用部分的产权分置于相互排他的利益主体，就会为逐利性资本对共用部分作垄断性经营留下法律空间，对社区和谐构成永久性威胁。妨害楼房社区的正常生活秩序。
　　在住宅小区物业产权的配置体系中，业主基于正常生活的基本需要对于住宅楼的共用部分、共用设施和相关土地权益的共同支配和利用的权利，应当予以明确保障，开发商对住宅楼和住宅小区业主日常生活所必要的共用资源的控制和垄断，会成为对社区和谐造成不利的痼疾病根。小区共同生活必要资源应当禁止垄断经营。

三 业主与开发商关系的法律调整

　　现代建筑物区分所有制度，十九世纪初起之于法国民法典，现已是被英美法系与大陆法系广泛采纳的具有普遍性的财产法律制度。我国的台湾、香港、澳门也设立了系统的建筑物区分所有制度 。随着住宅制度的改革，伴随着住宅商品化的推进，《中华人民共和国物权法》第六章建筑物区分所有权的设立，标志着我国建筑物区分所有制度的发展取得了重大突破。
　　我国《物权法》在区分所有建筑物的共用部分上，对物权的分配，体现了建筑物区分所有制度的基本原理，业主之间对共用部分共享所有权；就与第三人关系而言，业主在共用部分的支配、使用、维护、收益上享有完全物权，不受他人干涉。对于楼房社区共同生活必需的生活资源，坚持了区分所有人共有和优先使用的原则。
　　依照我国《物权法》的有关规定，区分所有建筑物共有部分的构成范围包括：

　　1建筑区划内的道路，绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房 。2共有部分的构成范围还包括占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 。3立法技术上使用了业主停车优先权范畴，业主停车优先权的效力高于所有权，能够对抗第三人的所有权。建筑区划内的规划用于停放汽车的车位、车库，无论其所有权的归属如何，必须优先满足业主的需要 。
　　我国《物权法》对区分所有建筑物共用部分的构成范围作出明确规定是非常必要的，对于调整开发商与业主的物业纠纷的作用是积极的，也更有利于维护楼房社区的和谐生活。
　　第一、对开发商的行为是一种导向。开发商遵守法律的指引，不符合社区和谐要求的项目不应开发。　　第二、相关政府部门的行为也是一种导向。政府有义务保障法律的实施。共部用分不具备相应结构、成分和功能，不能满足楼房居住正常生活需要，妨害社区生活和谐，这样的项目不应批准规划，不得许可设立。
　　业主与开发商在共用部分上的冲突是争夺社区生活共用资源支配权的博弈。如何调整这种利益关系直接关切社区生活秩序。我国《物权法》设立的建筑物区分所有制度，将共用资源纳入业主所有权客体，全体业主对共用部分享有所有权，使共用资源的支配权归属于业主，表现出明显的立法意图，即在共用部分的产权配置上，维护了共用部分与专用部分在法律上的统一性，从而对社区和谐生活构成了有力的制度保障。和谐的社区是和谐社会的基础，没有和谐的社区就没有和谐的社会。
　　社区共用资源的支配权归属于业主，是社区和谐的要求，是一种基本的立法精神，在法律技术上如何实现这一立法精神，当然可以体现创新性。我国《物权法》规定的业主停车就是一项很好的创新。现实生活的复杂性会导致业主以外的人对车位、车库拥有物权，我国《物权法》创设了业主停车优先权，使维护社区和谐的立法精神得以贯彻。
　　实际上，在社区生活的共用资源上，由于各种复杂的原因，会出现复杂的权利状态，故而从业主停车优先权设计中，可以引申出一项原则，即在社区共用资源上不得设立与业主安居利益对抗、排斥的权利；这应当是社区共用资源产权配置的底线。

四 与港、澳、台立法例之比较

　　在各法域的立法例中，维护居民住宅楼共用部分与专用部分法律统一性可说是个通例。我国香港的立法具有英美法系的风格，我国澳门、台湾的立法则对大陆法系的风格多有体现，在共用部分的权利配置上，其以下特点可供借鉴。
　　明文禁止在共用部分上设立对抗业主安居利益的权利
　　社区是家园，社区和谐的根本问题是保障业主的安居利益。鉴于专用部分对共用部分的高度依赖性，住宅小区共用资源上的权利安排上必须以维护业主安居利益为原则。立法上，应明文禁止任何人，在社区共用资源上设立对抗业主安居利益的权利。
　　我国香港《建筑物管理条例》中，为业主们设立了一项不受干扰的权利，明文规定建筑物的任何业主或占用人对公用部分该等部分的使用或享用，任何人不可不合理地干扰 。我国《澳门民法典》则明文禁止有关规章及机关，就共同部分对分层建筑物所有人的权利滥加限制，妨碍业主们共同使用或共同生活上之需要 。我国台湾,《公寓大厦管理条例》第一条即将提升居住品质述明为立法目的。对于共用部分，以明确语句宣示，在所有权和使用权层面上都禁止设立与业主安居利益对抗和排斥的的权利。
　　基于安居利益，业主对共用资源享有特定法益，对此以明白的法律语言予以宣示，实际上是明示要把安居利益作为业主的权利来保护。保护业主安居利益是维系社区和谐之道，其他不过是技术问题。
广东省人大常委会


广东省人民代表大会常务委员会关于修改《广东省技术市场条例》有关条款的决定

　（２００３年９月２６日广东省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过）

　　广东省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议审议了广东省人民政府《关于提请修改〈广东省技术市场条例〉有关条款的议案》，决定对《广东省技术市场条例》作如下修改：
　　一、删除第十一条。
　　二、删除第十九条第（四）项，第（五）项改为第（四）项。
　　此外，根据本决定对部分条文的顺序作相应调整。
　　本决定自公布之日起施行。
　　《广东省技术市场条例》根据本决定作相应的修改，重新公布。