审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法

黑龙江省北安市人民法院 王丹　王长君

一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

天津市人大常委会


天津滨海新区条例


（2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 2002年10月24日天津市人民代表大会常务委员会公告第59号公布）



第一章 总则

第一条 为了保障滨海新区的开发建设，加快滨海新区经济发展，制定本条例。

第二条 滨海新区范围包括塘沽区、汉沽区、大港区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港区以及东丽区、津南区的部分地区。具体界线由市人民政府确定。

第三条 滨海新区是以建设现代化工业基地和现代物流中心为目标，重点发展高新技术产业和现代服务业，立足天津，服务周边，面向世界，高度开放的经济区。

第四条 滨海新区在完善市场经济体制、转变政府职能、促进经济发展等方面进行制度创新。

第二章 管理机构和行为规范

第五条 滨海新区管理委员会是市人民政府的派出机构，代表市人民政府行使有关滨海新区建设的管理权，对滨海新区开发建设和经济发展履行以下职责：

（一）组织草拟滨海新区经济发展规划，经市人民政府批准后，组织实施；

（二）组织编制滨海新区区域性城市发展规划、国土利用规划，经市人民政府批准后，组织实施；

（三）审批滨海新区各功能经济区的发展计划和产业布局；

（四）协调或者批准建在滨海新区内、属于市级审批的各类建设项目，协调、组织滨海新区内跨行政区和功能经济区建设项目的实施；

（五）筹集、管理和使用滨海新区建设发展专项资金；

（六）协调市人民政府有关部门和国家有关部委驻滨海新区机构的工作；

（七）市人民政府赋予的其他职责。

第六条 滨海新区内各区人民政府、各功能经济区管理机构，根据各自职责负责各自辖区的行政管理工作，接受滨海新区管理委员会对经济建设工作的指导、协调。涉及滨海新区整体长远发展的土地利用、产业布局、重点投资项目和结构调整等重要经济事项，应当向滨海新区管理委员会报告。

对滨海新区内各区人民政府、各功能经济区管理机构决定的事项，不符合本市总体规划和滨海新区规划的，滨海新区管理委员会应当予以纠正，并向市人民政府报告。

第七条 滨海新区管理委员会与市级各行政管理部门共同推进滨海新区内政府职能转变和审批制度的改革，遵循廉洁、高效、勤政的原则，依法行政。

行政审批的依据、内容、对象、条件、程序、时限必须公开；未经公开的，不得作为审批依据。对不利于滨海新区发展的行政审批规定，市人民政府应当依法予以撤销，并向社会公布。

行政性事业性收费的项目、范围、标准和手续，应当符合法律、法规、规章的规定，并事先予以公开。对违反法律、法规、规章规定的行政性事业性收费，被收费单位和个人有权拒绝缴纳。

第八条 滨海新区管理委员会可以根据滨海新区经济建设发展的需要，按照精简、效能的原则设立必要的工作机构。

第三章 投资促进和保障

第九条 境内外组织和个人可以在滨海新区投资兴办各类企业，但法律、法规禁止的除外。

第十条 滨海新区重点鼓励下列投资项目：

（一）基础设施建设项目；

（二）高新技术产业项目；

（三）以高新技术装备的传统产业项目；

（四）现代服务业项目。

第十一条 在滨海新区投资兴办的企业，享受国家规定的优惠政策；符合滨海新区产业布局规划的投资项目，享受功能经济区相应的特殊优惠政策。

第十二条 鼓励境内外从事金融、保险、律师、会计、信息咨询、风险投资、研究开发的组织和个人，在滨海新区设立机构，依法开展业务活动。

第十三条 滨海新区维护市场公平竞争秩序，制止垄断经营和不正当竞争行为。

第十四条 滨海新区应当按照本市建设现代化国际港口大都市的目标，统筹规划并加强基础设施和公共设施的建设，完善城市功能，在能源、交通、通讯、信息等方面为企业经营发展提供良好条件。

第十五条 滨海新区应当提高和完善社会服务功能。促进科技、教育、文化、卫生、体育事业的发展，提高滨海新区文化品位和人的综合素质。健全劳动和社会保障制度，维护劳动者的合法权益。维护良好的社会治安秩序，保障滨海新区生产、生活的正常进行。

第十六条 滨海新区遵循可持续发展原则，依法保护环境，改善和提高滨海新区的整体环境质量。

滨海新区禁止新建不符合环境保护标准的项目，扩建、改建的项目应当符合环境保护标准。

第十七条 滨海新区应当依照法律、法规，建立和完善规章制度，保护各类组织和个人的合法权益。

第四章 附则

第十八条 滨海新区管理委员会可以依据本条例制定实施细则和相关规定，报市人民政府批准后施行。

第十九条 本条例适用于滨海新区的组织和个人，以及滨海新区外的组织和个人在滨海新区从事与本条例相关的活动。法律、法规对滨海新区各功能经济区另有规定的，从其规定。

第二十条 本条例自2002年12月1日起施行。