安徽省宿州市人民政府办公室


颁布实施《宿州市城市房地产开发经营管理办法》


《宿州市城市房地产开发经营管理办法》已经2004年3月15日市人民政府第2次常务会议通过，现予发布，自2004年5月1日起施行。




宿州市城市房地产开发经营管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《安徽省城市房地产开发经营管理办法》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。
第四条 市人民政府建设行政主管部门是市房地产开发主管部门，负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。市城市综合开发管理办公室受市房地产开发主管部门的委托，具体负责房地产开发经营管理的日常工作，并对房地产开发企业实行行业管理。
各县人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
房产部门按照政府赋予的职责、国土部门依照有关法律法规规定，负责做好房地产开发经营有关的管理工作。
计划、规划、工商、物价、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，协助建设行政主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章 房地产开发企业

第五条 在本市设立房地产开发企业应当具备下列条件：
（一）资金：在宿州市市区设立房地产开发企业，注册资金不得少于800万元，其中自有货币资金不得少于500万元。在县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业，注册资金不得少于200万元，其中自有货币资金不得少于100万元。
（二）人员：有5名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员，配有专职统计人员。工程技术负责人和财务负责人应具有中级以上职称。
第六条 设立房地产开发企业，应当向当地工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。
第七条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
（六）房地产开发主管部门规定的其他材料。
第八条 房地产开发主管部门应当按照建设部的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省建设厅审批，领取资质等级证书；须报建设部审批的，由省建设厅审核后予以转报。
房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承揽相应的房地产开发项目。
第九条 房地产开发企业名称、场所、法定代表人、隶属关系、经济性质、经营范围等需要变更的，在工商行政管理部门办理变更后15日内到房地产开发主管部门备案。
房地产开发企业发生分立、合并、关转或撤销的，应当在向工商行政管理部门办理手续后，及时到房地产开发主管部门重新审定或注销资质等级。
第十条 房地产开发主管部门应将已批准的房地产开发企业资质等级及其变动情况及时通知工商行政管理部门。
第十一条 省外房地产开发企业到本市从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省建设厅申请办理资质核验，并到市房地产开发主管部门备案后，方可从事房地产开发经营活动。其中三级以下（含三级）房地产开发企业应持相关资料按照本办法的第五、六、七条规定重新申办资质登记手续。省内跨区经营的房地产开发企业经市房地产开发主管部门资质核验登记备案后，方可在本市从事房地产开发经营活动。暂定资质房地产开发企业不得跨区开发经营。
境外经济组织和个人来本市从事房地产开发经营活动的，除应当符合房地产开发的有关规定外，还应当依照外商投资企业的法律法规规定办理有关手续。
第十二条 市房地产开发主管部门每年第一季度对本市房地产开发企业的资质进行年检。年检时对符合资质升级条件的，报请省建设厅批准晋升资质等级，不符合资质等级条件的报请省建设厅批准后予以降级或者吊销资质证书。
对房地产开发企业的年检结果应当向社会公布。未按规定申请资质年检的，视为年检不合格，由市房地产开发主管部门提请上级部门吊销资质证书。房地产开发企业遗失资质证书的，必须在新闻媒体上声明作废后方可补领。

第三章 房地产开发建设

第十三条 市、县房地产开发主管部门应会同有关部门，根据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划及房地产市场供求情况等编制房地产开发年度计划，报本级人民政府批准后组织实施。
第十四条 市、县房地产开发主管部门应当会同计划、规划、房产、国土等行政主管部门根据房地产开发规划和年度建设计划建立房地产开发项目库。
编入项目库的房地产开发项目应当包括坐落位置、四至范围、用地面积、项目性质、规划设计条件、经济技术指标、基础设施和公共设施建设要求，拆迁补偿安置方式和开发期限等内容。
房地产开发项目应优先从项目库中选定。
第十五条 房地产开发项目名称应标准化、规范化。
房地产开发企业在申报立项时，应将房地产开发项目名称报房地产开发主管部门及同级民政部门审批。
第十六条 房地产开发项目确定后，国土部门应根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。
房地产开发项目的土地使用权出让或划拨前，规划行政主管部门和房地产开发主管部门应提出书面意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第十七条 房地产开发项目经营权实行招投标制度，由房地产开发主管部门采取招标方式择优选择房地产开发企业。
以依法取得的国有土地使用权作价入股进行房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。
第十八条 中标房地产开发企业应依法按期与房地产开发主管部门签订房地产开发合同，房地产开发合同应载明下列内容：
（一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
（二）开工期限和建设进度；
（三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；
（四）项目建设质量要求；
（五）拆迁补偿安置方式及拆迁期限；
（六）项目投资及资金落实方式；
（七）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；
（八）违约责任以及双方约定的其他事项。
第十九条 房地产开发企业应持房地产开发合同到规划和国土部门办理规划、用地审批手续。
未签订房地产开发合同的开发项目，规划部门不得办理建设工程规划许可证、国土部门不得办理土地使用权出让、转让或划拨手续。
第二十条 实行房地产开发项目资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。项目资本金由房地产开发主管部门、银行、房地产开发企业三方签订资本金监管协议书，做到专款专用。
第二十一条 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。所签合同应报房地产开发主管部门备案。
第二十二条 房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行开发建设，根据先地下、后地上的原则统筹安排，配套建设基础设施、公共设施应与项目主体工程同步进行。
第二十三条 实行房地产开发项目手册制度。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并在每季度前5日送市城市综合开发管理办公室检验，作为年终企业考核的依据之一。
第二十四条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地房地产开发主管部门申请综合验收，并提交下列材料：
（一）城市规划设计条件落实情况的材料、房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册、房地产开发合同、项目竣工图和技术档案材料；
（二）拆迁安置方案落实情况的材料；
（三）单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料；
（四）物业管理落实情况的材料；
（五）法律、法规规定的其他有关材料。
第二十五条 房地产开发主管部门在接到开发项目竣工综合验收申请报告和有关材料30日内，应组织规划、质检、拆迁、房管、公安消防、人防、市政、园林绿化、环卫等部门进行综合验收。经验收审查合格后颁发《房地产开发项目竣工综合验收合格证》，未取得《房地产开发项目竣工综合验收合格证》的住宅小区不得交付使用，产权登记部门不予办理产权登记手续。
对规模较大，分期开发的房地产开发项目实行分期验收。

第四章 房地产经营

第二十六条 转让房地产开发项目，受让人应当为依法成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案并办理相关手续。
第二十七条 房地产开发企业预售商品房应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证。
商品房预售许可证的办理按《宿州市商品房预售管理办法》和有关规定执行。
第二十八条 商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：
（一）当事人姓名或者名称及地址；
（二）商品房的用地方式及坐落位置；
（三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；
（四）商品房的价格、付款方式及付款时间；
（五）预售商品房交付使用的时间；
（六）商品房的结构、设备及质量标准；
（七）物业管理方式；
（八）违约责任以及争议解决的方式；
（九）当事人双方认为需要约定的其他事项。
第二十九条 经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25%后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让后，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。
第三十条 当事人因履行合同发生争议，由当事人协商解决。协商不成的，可依法申请宿州仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十一条 商品房经综合验收后交付使用时，房地产开发企业应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
住宅质量保证书和住宅使用说明书由市房地产开发主管部门提供统一格式。
第三十二条 商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置，造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。
第三十三条 商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照建设部和省建设厅的规定，向具有测绘资质的房地产测绘单位申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积大于复测面积且误差值超过3%的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十四条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章 法律责任

第三十五条 房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由房地产开发主管部门责令改正，并报请颁发资质证书的部门降低或者吊销资质等级证书。
第三十六条 负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。
第三十七条 对以下违法行为，由有关部门依法予以处罚：
（一）未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的；
（二）未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的；
（三）将未经验收的房屋交付使用的；
（四）将验收不合格的房屋交付使用的；
（五）违法擅自转让房地产开发项目的；
（六）擅自预（销）售商品房的。
第三十八条 外地房地产开发企业进入本市违反本办法规定，未办理登记备案的，由市房地产开发主管部门责令限期办理；逾期未办理的，不得在本市从事房地产开发经营活动。
第三十九条 违反本办法的其他行为，由房地产开发主管部门依法予以行政处罚。
第四十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章 附 则

第四十一条 经济适用住房开发经营管理的具体办法，由市人民政府另行制定。
第四十二条 本办法由市建设委员会负责解释。
第四十三条 本办法自2004年5月1日起施行。


财政部会计司


关于对“企业会计制度”有关问题的复函


财会便[2002]53号

中国注册会计师协会：

你会转来会计师事务所关于上市公司执行《企业会计制度》的有关问题收悉，现就有关问题答复如下：

一、关于应收款项与应收款项及其他资产交换的会计处理问题。我们认为，应收款项属现金资产，但以应收款项与应收款项及其他资产进行交换时，《企业会计制度》作了特别规定，即企业以应收款项换入包括应收款项在内的多项资产的情况（不涉及补价），按照换入应收款项的原账面价值作为换入应收款项的入账价值，除应收款项以外的其他资产的入账价值，按照换入其他资产公允价值占换入的全部其他资产的公允价值总额的比例，对换出全部资产的账面价值总额加上应支付的相关税费，减去换入的应收款项入账价值后的余额进行分配。对评估日至资产交接日之间的流动资产的变动如何处理，应视双方合同及具体交易情况而定。

对于换入的应收款项中换出企业已计提的坏账准备且计提方法和比例与换入企业应收款项坏账准备的计提方法和比例不同的，企业应考虑对换入的应收款项原计提的坏账准备的比例和方法的合理性，并确定应提的坏账准备，企业换出的应收款项，减去换入应收款项原账面余额和确定的坏账准备后的差额，在除应收款项以外的其他资产中进行分配。

二、关于以部分资产和负债对外投资初始投资成本确定的问题。《企业会计制度》和《企业会计准则——非货币性交易》中规定，企业以非现金资产对外投资作为非货币性交易处理，以投出非现金资产的账面价值作为股权投资的初始投资成本。对于以部分资产、负债出资，应比照上述原则处理，即以投资出资产、负债的账面价值作为股权投资的初始投资成本。

三、关于涉及补价的非货币性交易应确认的收益中扣除的相关税费是否含除教育费附加外的其他费用的问题。我们认为，与非货币性交易相关的除教育费附加以外的其他费用可在发生时直接计入当期损益，不需要按比例抵减非货币性交易应确认的收益。

四、关于房地产开发企业销售收入确认问题。我们认为，《企业会计制度》中已作出规定，即在没有建造合同的情况下，房地产开发企业开发商品房对外销售收入的确定，应满足商品销售收入确认的四项条件，在未满足四个条件的情况下，不得确认为收入。

财政部会计司
二00二年九月三十日