建设银行


中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法
建设银行


根据1997年12月31日建设银行发布的《中国建设银行个人住房贷款办法》将本文废止。

第一章 总 则
第一条 为配合住房制度改革，推进住房商品化，支持职工购、建（包括翻建，下同）自用住房，特制定本办法。
第二条 职工住房抵押贷款是为职工购、建自用住房而开办的专项贷款。
职工住房抵押贷款的原则是：先存后贷，存贷挂钩，抵押加保，整借零还。
第三条 本办法适用于已进行住房制度改革的全民或集体所有制单位的职工。

第二章 贷款对象及条件
第四条 贷款对象。凡城镇全民或集体所有制单位正式职工（包括参加住房公积金的“三资”企业的中方职工），均可申请职工住房抵押贷款。
第五条 贷款条件。贷款申请人需同时具备下列条件：
一、有当地正式城镇户口；
二、有购买住房的合同、协议，批准建房的证明文件或其他证明文件；
三、提出借款申请时，在贷款银行有相当于购买住房全部价款30％以上的存款（包括住房公积金存款），并以此作为购建住房的首付款；
四、有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力；
五、同意将房产或贷款银行认可的有价证券抵押给贷款银行；
六、职工所在单位必须在建设银行房地产信贷部开立住户基金存款户；
七、借款人所在单位同意作为归还贷款本息的保证人。
第六条 借款人应向贷款银行提供以下需要审查的材料。
一、借款人具有法律效力的身份证明；
二、借款人所在单位出具的借款人固定经济收入的证明；
三、符合法律规定的购建住房合同、协议或其他证明文件；
四、抵押房产的估价报告书、鉴定书；
五、还款保证人的资信证明材料；
六、贷款银行要求提供的其他证明文件和材料。

第三章 贷款期限和利率
第七条 贷款期限应根据当地房改方案和职工承受能力来确定。以优惠价、标准价购房的，贷款期限最长不超过15年；以商品价购房的，贷款期限最长不超过20年。
第八条 贷款利率按借款人首期付款占房价款的比例和贷款期限的不同，实行档次利率。一年期贷款利率与房地产信贷部存款的平均月利率的利差不得低于1．5‰。首期付款比例越高，贷款利率越低；贷款期限越长，贷款利率越高（贷款利率参考表见附式一、二）。当国家调整利率
时，利率随之作相应调整。

第四章 贷款程序
第九条 借贷双方须严格履行下列程序：
一、借款人须填写职工住房抵押贷款申请表（附式三），并向贷款银行提交本办法第六条规定的各项证明材料；
二、贷款银行对借款人的借款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后由贷款银行出具贷款承诺书；
三、借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同或协议；
四、借贷双方及保证人签订住房抵押贷款合同（附式四），并进行公证；
五、贷款合同签订并经公证后，银行将借款人的存款和贷款以转帐方式划入购房合同或协议指定的售房或建房单位在贷款银行开立的存款户。

第五章 贷 款 抵 押
第十条 购买现货商品住房的借款人，应将所购房产的产权证书及保险单抵押给贷款银行；购买期货商品房的，当房屋在建时，可用银行认可的有价证券作为抵押。
第十一条 用于抵押的房产，必须经过贷款银行认可的资产评估部门进行估价。贷款本息不得超过抵押物估价值的百分之七十。
第十二条 抵押期间，借款人无权转移、变卖或再次抵押被抵押房产或购建房合同的权益。用有价证券进行抵押的，抵押人不得以任何理由挂失或追索证券本息及收益。
第十三条 抵押双方应正式签订抵押贷款合同并详细开列抵押物清单，抵押自抵押贷款合同签订起生效，至借款人还清全部贷款本息时止抵押解除。抵押解除后，银行将抵押物归还借款人。
第十四条 贷款到期并宽限期满后，借款人仍未还清贷款本息的，贷款银行有权以国家法律、法规允许的方式对抵押物进行处分，处分抵押物所得的金额不足以偿还以所欠银行贷款本息时，贷款银行仍有权追索债务。
第十五条 贷款期间若借款人工作单位变动，贷款合同应同时变更。

第六章 抵押物的保险
第十六条 借款人需在抵押贷款合同签订前到保险公司按银行指定的险种办理抵押物的保险。保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于贷款的全部本息，并应明确贷款银行为该抵押物保险的第一受益人。保险单不得有任何有损银行权益的限制条件，保险所需一切费用由借款人负担
。在抵押期间，保险单交贷款银行保管，保险单享有的权益无条件地让渡给贷款银行。
第十七条 借款人用抵押贷款购买期货商品住房的，应由售房单位对售房合同指定的商品住房进行保险，保险费由房屋买方或卖方负担，保险单应交贷款银行保管。抵押期间，保险单的全部权益应让渡给贷款银行。
第十八条 抵押有效期内，借款人或售房单位不得以任何理由中断或撤销保险，如保险中断，银行有权代为投保，一切费用由借款人负担。

第七章 贷款的偿还和收回
第十九条 借款人须按贷款合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人所在单位作为保证人应协助和督促借款人偿还贷款本息。银行可委托借款人所在单位代扣贷款本息或直接从借款人的住房公积金存款帐中扣收。
第二十条 归还贷款本息的方法有两个方案，由各行根据当地情况选定。
第一方案：先还息，后还本等额偿还法，其公式是：
Ｔ
ＡＩ（1＋Ｉ）
每月等额偿还贷款本息＝－－－－－－－－
Ｔ
（1＋Ｉ ）－1
其中：Ａ：贷款本金 Ｔ：贷款期限，按月计算 Ｉ：贷款月利率
第二方案：本息均还法，其公式是：
借款额（元）
月均归还本金＝－－－－－－
借款期（月）
〔借款期（月）＋1〕×借款额（元）×月利率
月均还利息＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
2×借款期（月）
月均还款额＝月均归还本金＋月均还利息
第二十一条 贷款期内，借款人未按合同规定的期限偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，贷款银行不予处罚，但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，银行按超过的逾期天数，每天计收逾期额万分之三的罚息。

第二十二条 贷款全部到期后，借款人未能还清全部贷款本息的，有6个月的宽限期。在宽限期内，银行按逾期天数每天向借款人收取逾期额万分之三的罚息。借款人若提前归还全部贷款本息，银行应按提前的贷款期限调整提前归还部分的贷款利息，已计收的贷款利息不再退还。借款
人若分次提前归还贷款本息，银行可相应减收提前归还贷款的利息，具体减收办法由各省级行确定。
第二十三条 借款人死亡或经有权部门宣布失踪，借款人财产的合法继承人应继续履行借款人签订的贷款合同。
第二十四条 发生下列情况之一时，银行有权收回部分或全部贷款。
一、借款人违反贷款合同规定的任何条款，经贷款银行提出，借款人未予纠正；
二、借款人发生任何导致不能按期归还贷款本息的变故。

第八章 其 他
第二十五条 贷款银行应按照贷款合同的规定办理住房抵押贷款，若由于银行的责任影响借款人按合同规定使用借款，银行应按影响天数和数额，每天付给借款人万分之三的违约金。
第二十六条 抵押物的评估费由借款人负担，贷款合同公证费由借贷双方平均分担，贷款银行可以向借款人一次性适当收取抵押物保管费。
第二十七条 贷款合同借贷双方及保证人发生纠纷时，首先由当事人各方协商解决，协商无结果时可向当地仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十八条 贷款合同当事人的任何一方要求变更合同内容或解除合同需以书面形式提前通知合同的其他当事人，未达成协议前，原合同继续有效。
第二十九条 本办法由中国人民建设银行总行负责解释修订。各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行可根据本办法，结合本地区实际情况制定实施细则和补充规定报总行备案。
第三十条 本办法自发布之日起施行。
附式略。

附件：关于《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》的说明
一、本办法的适用范围为已进行房改的全民或集体所有制单位的职工，包括参加公积金的“三资”企业的中方职工。个体经营者购买商品房不适用本办法。
二、本办法只规定了首付款的最低额度，未规定存款期限，各行在制定实施细则时，可根据当地的实际情况和职工家庭的经济承受能力确定首付款额度，并规定是否需存足一定时间。
三、关于有价证券的抵押问题。用于抵押的有价证券最长期限一般为5年，而职工的购房抵押贷款期限一般均长于5年，因此，在抵押期间对到期的有价证券可作如下处理：
1．借款人可以用同面值的有价证券向贷款银行进行等额调换；
2．由贷款银行兑付后，为抵押人开具与贷款同期的储蓄存单，继续用于抵押；
3．用于抵还贷款本息。
四、本办法所附《住房抵押贷款利率参考表》是假设房地产信贷部资金月平均成本为3．3‰，最低贷款利率按照人民银行规定增加1．5‰，确定为月息4．8‰。为了鼓励职工多付款，早还款，在利率设置上采取了随着首付款比例的提高，贷款利率递减，随着贷款期限的延长，贷
款利率递增的办法，即：首付款每增加10％，贷款利率相应降低0．3‰；贷款期限每延长一个档次，贷款利率相应提高0．6‰。各行可根据上述原则确定贷款利率。
五、本办法提供的利率参考表中的利率水平适用条件是：职工家庭月收入在500元以上，住宅售价在每平方米350元以下，购房的使用面积在55平方米以下，月均还款额约为150元，约占家庭收入的30％。各行可根据当地职工收入水平和房屋售价等情况进行测算，确定较为
适宜的利率水平。
六、本办法设置了两种还款办法，各行可任选一种。两种还款办法银行的利息收入是不同的，第二种还款办法（本息均还法）要比第一种还款办法（先息后本法）利息收入少。为了弥补第二种还款办法给银行造成的利息损失，可以相应提高贷款利率。为此，我们计算了一个利率对照表
；供各行参考。两种还款办法利率关系公式如下：
2Ｔ
Ｔ Ｔ
Ｉ2 ＝｛Ｉ1 （1＋Ｉ1 ） ／〔（1＋Ｉ1 ） －1〕－1／Ｔ｝×－－－－－
（Ｔ＋1）
其中：Ｉ1 ：方案一利率
Ｉ2 ：方案二利率
Ｔ：贷款期限，按月计算
七、为了掌握银行的资金平衡情况，我们对两种方案的资金平衡点进行了测算。资金平衡点是指在贷款利率、贷款期限、户贷款额和月贷款户数一定的情况下，银行贷款资金投入与回收的平衡点，即当贷款达到一定额度后，每个月可以靠回收贷款发放新贷款，而不需要增加信贷资金投
入。资金平衡点的计算公式如下：
Ｔ1 Ｔ1
方案一：Ｎ1 ＝2×〔（1＋Ｉ1 ） －1〕／〔Ｉ1 ×（1＋Ｉ1 ）〕 －1
方案二：Ｎ2 ＝4×Ｔ2 ／〔2＋（Ｔ2 ＋1）×Ｉ2 〕
其中：Ｎ1 、Ｎ2 ：为达到平衡所需时间，按月计算
Ｔ1 、Ｔ2 ：贷款期限，按月计算
Ｉ1 、Ｉ2 ：方案一、二利率。
设若每月贷款Ｈ户，每户贷款Ｇ元，则达到平衡点时需要资金为Ｗ＝Ｎ×Ｈ×Ｇ。资金平衡点举例如下。
两种方案资金平衡点举例
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
贷款期限｜ 方案一 ｜ 方案二 ｜Ｗ1·Ｗ2（元）｜Ｎ1·Ｎ2（月）
（年） ｜月利率（‰）｜月利率（‰）｜（Ｗ1＝Ｗ2） ｜（Ｎ1＝Ｎ2）
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
5 ｜ 7．2 ｜ 7．8 ｜ 9700000｜ 97
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
10 ｜ 8．4 ｜ 9．9 ｜15000000｜ 150
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
15 ｜ 9．0 ｜ 11．1 ｜17700000｜ 177
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
20 ｜ 10．2 ｜ 13．8 ｜17800000｜ 178
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
备注：表中设每月10户，每户贷款10000元。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－



1992年9月19日
江西省九江市人民政府办公厅


九府厅发〔2008〕20号


九江市人民政府办公厅关于印发《九江市政府投资建设项目审计办法》的通知



各县（市、区）人民政府，庐山管理局，九江、共青开发区管委会，云居山-柘林湖风景名胜区管委会，市政府各部门，直属及驻市各单位：
《九江市政府投资建设项目审计办法》已经2008年4月2日市政府第19次常务会议研究通过，现印发给你们，请严格遵照执行。
加强政府投资建设项目的审计是加强政府廉政建设、建立惩治预防腐败体系的一项重要举措。各地、各部门、各单位必须严格遵守财经纪律，按照规定自觉接受和配合审计机关的审计监督，确保政府投资建设项目资金规范使用。

二OO八年四月三日

九江市政府投资建设项目审计办法

第一条 为了加强对我市政府投资建设项目的审计监督，根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》、《审计机关国家建设项目审计准则》及其它有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称政府投资建设项目，是指以我市（含县、市、区、山）各级财政性资金、政府专项资金、国债资金、政府融资资金、国有企事业单位和国有独资（控股）单位投入资金等为主要资金来源的基本建设项目和技术改造项目。
第三条 市、县（市、区、山）审计机关是政府投资建设项目审计监督的主管机关，依照管辖范围对政府投资建设项目实施审计监督。
市重点建设项目由市审计机关审计管辖。上级审计机关有审计要求的，依法依规进行。
市审计机关可以将其管辖范围内的政府投资建设项目授权县（市、区、山）审计机关审计，特殊情况经报请市领导批准，也可以审计县（市、区、山）审计机关管辖范围内的重大建设项目。
第四条 审计机关对政府投资建设项目总预算或者概算的执行情况、年度预算的执行情况和年度决算、项目竣工决算依法进行审计监督，政府投资建设项目的建设单位为被审计单位。与政府投资建设项目直接有关的勘察、设计、施工、监理、采购、供货等单位的财务收支，应当接受审计机关的审计监督，并不受审计管辖范围的限制。
建设单位在招标文件和工程施工合同中，应当明确政府投资建设项目工程决算需接受审计机关审计监督。
有关主管部门和建设单位的内部审计机构及社会中介机构对政府投资建设项目的审计，不能替代审计机关的审计监督。
第五条 项目立项审批管理部门应将批复的建设项目立项文件抄送审计机关。建设单位应当在建设项目基本完工、施工单位竣工决（结）算编制完成后，向审计机关提出要求审计的书面报告。
第六条 对财政性资金投入较大或者关系国计民生的政府投资建设项目，审计机关可以对其前期准备、建设实施、竣工投产的全过程进行跟踪审计。
第七条 政府投资建设项目审计实行年度审计项目计划管理。市级审计机关原则上按照总投资在500万元以上的标准确定政府投资建设项目审计计划（县级政府投资建设项目审计计划的投资额标准由各县市区人民政府确定）。没有列入审计计划的建设项目，本级人民政府有指令的，审计机关也应进行审计。
已列入审计项目计划的政府投资建设项目，未经竣工决算审计的不得办理竣工验收手续和工程价款结算。
第八条 政府投资建设项目审计的主要内容包括：
1.建设程序、建设资金筹集、征地拆迁等前期工作的真实性、合理性和合法性；
2.资金到位、管理与使用情况的真实性和合法性；
3.招标投标程序及其结果的合法性，以及工程承包、发包的合法性和有效性；
4.与政府投资建设项目有关合同的订立、效力、履行、变更和转让、终止的真实性和合法性；
5.概算审批、执行、调整的真实性和合法性；
6.建设成本的真实性和合法性；
7.工程价款结算与实际完成投资的真实性、合法性及工程造价控制的有效性；
8.建设项目交付使用资产的真实性、合法性；
9.建设项目未完工程投资的真实性、合法性；
10.与建设项目有关的收费、税费计缴及其他财务收支事项的真实性、合法性；
11.建设项目绩效评价的真实性；
12.法律、法规、规章规定的需要审计监督的其他事项。
第九条 审计机关在实施政府投资建设项目审计时，应当根据项目的特点和性质采取下列方式：
1.审计机关直接审计或者授权下级审计机关审计；
2.聘请具有专业知识的人员参与审计；
3.通过招标或其他公开形式，委托具有法定资质的社会中介机构审计。
第十条 对政府投资建设项目审计中发现的问题，审计机关应依法进行处理处罚，查处的违纪违规款项由建设单位和相关单位上缴本级财政。对严重违纪和涉嫌犯罪的违法线索，审计机关应移交纪检监察机关和司法部门。
第十一条 建设单位应当按照国家有关规定预留工程尾款，待竣工决算审计后结算。对建设单位违反规定，自行与施工单位办理竣工决算，造成多付工程款的，根据国家审计署等六部委《建设项目审计处理暂行规定》（审投发[1996]105号）第十四条“建设单位已签证多付工程款的，应予以收缴”的规定，予以收缴本级财政（先由建设单位支付），并责成建设单位在规定的期限内追回多付的工程款。纪检监察机关要追究建设单位相关责任人员的责任。
第十二条 对政府投资建设项目的审计核减额，按照下列办法执行：
1.财政资金直接投资部分，其核减额全额上缴财政；尚未拨款的，停止拨款。
2.非财政资金直接投资部分，按审计核减额20%上缴财政。
第十三条 审计机关所需政府投资建设项目审计经费，由市财政列入支出预算。审计机关应当加强对政府投资建设项目审计经费的管理，确保专款专用。
第十四条 经本级政府同意或应上级政府要求，审计机关可将一些重大建设项目的审计结果在适当范围内进行公告。
第十五条 审计人员要严格遵守廉政规定，依法按照审计程序进行审计。审计机关要加强对政府投资建设项目的审计管理，要对委托的社会中介机构的审计质量进行监督检查；授权的下级审计机关应向上级审计机关、受托的社会中介机构应向委托的审计机关报告政府投资建设项目审计结果。
第十六条 本办法自发布之日起执行。
第十七条 本办法由九江市审计局负责解释。