银川市闲置土地处理办法

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银川市闲置土地处理办法

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市闲置土地处理办法

(2008年4月16日银川市人民政府令第1号公布 自2008年5月17日起施行)


  第一条 为依法处理和充分利用闲置土地,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。



  第二条 本办法适用于银川市行政区域内闲置土地的认定和处理。



  第三条 市、县(市)国土资源行政主管部门负责闲置土地的认定及处理工作。

  市辖区国土资源行政主管部门协助市国土资源行政主管部门做好市辖区内闲置土地的处理工作。

  发改、规划、建设、住房保障等行政主管部门按照各自的职责,协同国土资源行政主管部门做好闲置土地处理的相关工作。



  第四条 市、县(市)国土资源行政主管部门每年应定期对闲置土地的情况进行清查、登记、公布。

  任何单位和个人均有权对闲置土地的行为向国土资源行政主管部门举报。



  第五条 认定和处理闲置土地以宗地为单位。

  有下列情形之一的,认定为闲置土地:

  (一)未经原批准用地的人民政府同意,在国有土地使用权出让合同约定或者建设用地批准文件规定的期限内未动工开发建设的;

  (二)国有土地使用权出让合同未约定或建设用地批准文件未规定动工开发日期的,从国有土地有偿使用合同或建设用地批准文件生效之日起满一年未动工开发建设的;

  (三)已动工开发建设,但开发建设的面积不足应开发建设总面积三分之一或者已投资额不足总投资额25%,且未经批准中止开发建设连续满一年的;

  (四)法律、行政法规规定的其他情形。

  动工开发建设是指已领取施工许可证,并进场施工。



  第六条 国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准文件规定分期开发的,按分期开发范围核定闲置土地面积。



  第七条 因不可抗力或政府及政府有关部门的行为造成动工开发建设延迟而闲置土地的,顺延计算动工开发建设日期。



  第八条 市、县(市)国土资源行政主管部门依职权认定闲置土地时,土地使用者应当将闲置土地的范围、面积、闲置的时间和原因以及闲置土地审批、抵押等有关资料,如实向国土资源行政主管部门提供,并接受调查。



  第九条 闲置土地从被认定之日起,土地使用者应当依法向市、县(市)国土资源行政主管部门缴纳土地闲置费。



  第十条 市、县(市)国土资源行政主管部门对其认定的闲置土地,应当将认定的事实、依据通知土地使用者。闲置土地上依法设立抵押权的,还应通知抵押权人。

  市、县(市)国土资源行政主管部门对其认定的闲置土地应当拟定该宗土地的处理方案,并经同级人民政府批准后组织实施。



  第十一条 闲置土地可以选择下列方式予以处理:

  (一)延长开发建设时间,但最长不得超过1年;

  (二)改变土地用途,办理有关手续后继续开发建设;

  (三)安排临时使用,待原项目开发建设条件具备后,重新批准开发,土地增值的,由政府收取增值地价;

  (四)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设;

  (五)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者,对原建设项目继续开发建设的,对原土地使用者给予补偿;

  (六)土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书,将土地使用权交还给政府。政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

  对因政府、政府有关部门原因造成的闲置土地,土地使用者支付部分土地地价款的,除选择前款规定的方式以外,可以按照实际交款额占应交款额的比例折算,确定相应土地给原土地使用者使用,其余部分由政府收回。



  第十二条 土地闲置满两年的,可以无偿收回土地使用权。但有下列情形之一的,由土地使用权人申请并经原批准具体建设项目用地的人民政府批准,可以延长开发建设时间,并限期动工开发建设,延长期限最长不超过一年。

  (一)以出让方式取得土地使用权,土地使用者已按出让合同全额或者部分支付出让金,开发建设前期工作准备就绪,资金落实,已基本具备开发建设条件的;

  (二)属旧城改造项目,原确定由土地竞得人完成地上附着物拆迁及安置的,经核实已完成拆迁、安置工作量50%以上,资金落实,基本具备动工开发建设条件的。

  延长期限届满仍未动工开发建设的,按规定无偿收回土地使用权。



  第十三条 国土资源行政主管部门按照下列程序收回闲置土地:

  (一)立案,调查取证,认定事实;

  (二)告知当事人作出收回闲置土地决定的事实、理由和依据。闲置土地依法设有抵押权的,还应告知抵押权人;

  (三)听取当事人的陈述和申辩。当事人要求听证的,应当举行听证;

  (四)拟定收回闲置土地决定报原批准具体建设项目用地的人民政府批准;

  (五)将收回闲置土地决定书送达当事人,同时告知当事人有申请行政复议和提起行政诉讼的权利;

  (六)终止国有土地有偿使用合同,注销土地登记和土地证书,同时通知发改、规划、建设等部门撤销相关批准文件;

  (七)向社会公告。



  第十四条 被收回闲置土地的土地使用者,应当自收回闲置土地决定书送达之日起15日内,到国土资源行政主管部门办理注销土地登记手续,交回土地使用证书。逾期不办理注销登记手续、不交回土地使用证书的,由国土资源行政主管部门向社会公告后直接注销土地登记和土地使用证书。



  第十五条 因处理闲置土地致土地权属、土地用途发生变化的,新取得土地使用权的使用者应当在取得土地使用权之日起15日内到国土资源行政主管部门办理变更登记手续,国土资源行政主管部门应通知发改、规划、建设等部门撤销或变更相关批准文件。土地使用者逾期不办理的,由国土资源行政主管部门直接予以变更。



  第十六条 市、县(市)国土资源行政主管部门对依法收回的闲置土地,重新明确用途、设定使用条件、确定供地方式,并向社会公告。



  第十七条 土地使用者逾期不缴纳土地闲置费的,从逾期之日起,按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。



  第十八条 国土资源管理工作人员在闲置土地处理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



  第十九条 国有农业开发用地有下列情形之一的,可认定为闲置土地,参照本办法执行。

  (一)违反原合同约定开发建设时间及投资额的;

  (二)合同虽未约定,但满两年投资开发额不足25%的。



  第二十条 本办法自2008年5月17日起施行。

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关于印发《马鞍山市政府部门行政首长问责办法》的通知

安徽省马鞍山市人民政府


关于印发《马鞍山市政府部门行政首长问责办法》的通知
(马政[2006]35号)《2006年第17号》



当涂县、各区人民政府,市政府各部门、直属机构,有关单位:

现将《马鞍山市政府部门行政首长问责办法》印发给你们,望认真遵照执行。



二〇〇六年八月七日



马鞍山市政府部门行政首长问责办法



第一条 为促进各行政机关依法履行职责、提升行政效能,全面完成各项工作任务,根据《公务员法》、《地方组织法》、《行政监察法》等法律、法规规定,结合工作实际,制定本办法。

第二条 本办法问责的对象是市政府所属各部门行政主要负责人(以下称部门行政首长)。

政府部门包括市政府各工作部门、直属机构、派出机构以及具有行政管理职能的市直属事业单位。

第三条 各行政机关必须严格履行法定职责、完成上级机关交办的各项工作,廉洁、勤政、务实、高效,自觉接受社会监督。

第四条 部门行政首长有下列情形之一的,依照本办法问责:

(一)不认真组织落实法律法规和有关政策措施的;

(二)无正当理由,未完成工作目标(任务)的;

(三)对上级的交办事项,无故不执行、不完成的,

(四)发生重大突发公共事件,未及时执行应急预案采取措施的;

(五)负责的建设项目发生重大决策失误或存在严重质量问题的;

(六)不认真履行职责或者滥用职权的;

(七)单位工作效率低下,服务质量差,群众反映强烈的;

(八)不执行政府采购制度以及不执行审计结论中的整改要求的;

(九)其他明显应当问责的情形。

第五条 启动问责的信息(线索)来源主要有:

(一)公民、法人或其他组织提出附有相关证据材料的举报、控告的;

(二)省级以上新闻媒体曝光的;

(三)人大代表、政协委员提出问责建议的;

(四)司法机关或行政复议机构提出问责建议的;

(五)监察机关、审计机关、督查机构、信访机构、市长公开电话提出问责建议的;

(六)市党政领导提出问责建议的。

第六条 问责程序由市长启动。

市长或受委托的副市长可以先行听取拟问责对象的陈述和申辩,再决定是否交由市监察局对相关情况进行调查核实。

第七条 市监察局在调查结束后应当形成调查报告,提出处理建议:

(一)不存在本办法第四条规定情形或情节轻微的,提出终止问责的建议。

(二)有本办法第四条规定情形之一的,提请追究责任,并提出追究责任方式的建议。

第八条 市监察局将调查结果和处理建议提交市政府会议讨论决定。被调查人可以与会进行陈述和申辩。

第九条 追究责任的方式为:

(一)限期整改;

(二)通报批评;

(三)取消当年评优(先)资格;

(四)责令书面检查;

(五)公开道歉;

(六)停职检查;

(七)劝其引咎辞职。

前款规定的方式,可以单处或者并处。

第十条 追究责任的具体方式决定后,由市监察局书面通知被问责对象,并告知有申请复核、复查权利。

按第九条第(六)、(七)项规定问责的,按干部管理权限移交有关机关处理。

第十一条 被问责对象对问责决定不服的,可以自收到决定之日起15个工作日内申请复核、复查。

第十二条 复核具体工作由市监察局负责办理;特殊情况可另行组成调查组进行复查。复核、复查工作机构应在规定的期限内提交复核、复查报告。复核、复查期间,问责决定中止执行。

经复核、复查,事实清楚,证据确凿的,继续执行问责决定;基本事实存在,但情节轻重有偏差的,改变问责决定中追究责任的方式;认定的事实有重大出入的,终止问责决定的执行。

第十三条 市监察局在调查中发现被调查人违反其他政纪的,由市监察局依法处理;涉嫌违反党纪的,提请市纪委处理;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

第十四条 依照本办法对部门行政首长追究责任后,其直接责任是由部门副职或其他工作人员造成的,依法追究相关责任人员的责任。

被问责对象在接受问责追究时,可以提请追究相关责任人的责任。

第十五条 中央及省驻马单位行政主要负责人有本办法规定的问责情形的,又不改正的,由市人民政府建议其上级主管部门实施问责。

第十六条 本办法具体执行中的问题由市监察局负责解释。

第十七条 本办法自发布之日起施行。



船舶优先权与船舶抵押权竞合解析
—兼评《海商法》第25条

湖北民本律师事务所 韩立强律师

内容摘要:同一海产上,有数担保物权时,各类型权利间关系若何,各国法规定不一,我国海商法第25条对此亦有所明文,但该条的简单化处理,其合理性与当事人利益保护的立法主旨,已有所不符,因此从比较法等角度对该问题作以学理性的研究甚有必要。
海事法领域,基于船舶人格化理论要求,满足债权人权利的一般责任财产往往限于船舶等海产,且各债权的受偿一般还要受责任限制制度的约束。因此,若某船之上并存数个类型不同之担保物权时,如何处理其间关系,于当事人利益关系甚巨。虽海商法颁行时曾试图以明文一概解决这一问题,但时至今日,理论层面的困惑及实务领域的混乱仍较为普遍,值得吾人研究。
一、《海商法》第25条之合理性质疑
传统民法中,数种性质不同的担保物权并存一物上时,一般依成立先后定其顺位。但一海产上存在数种海事担保物权时,尤其在标的船舶上既有优先权,又有抵押权时,各自债权如何受偿,是否仍依成立先后以决,各国立法规定不一。仿效日本等国立法,我国海商法第25条一般性地赋予优先权优先于抵押权的地位,即“船舶优先权先于船舶留置权受偿,船舶抵押权后于船舶留置权受偿”。就本条十几年来的实施状况看,立法的超前性技术特征曾有效的推动我国航运事业的迅猛拓展。然而,时过境迁,这种不留余地的做法事实上已无法抵御现实的考验。
鉴于优先权生成于法律的直接规定,并有较强的政策性,第25条不失为法律于社会正义与个人利益寻求平衡的产物;又“因抵押权系由当事人之契约发生,恐船舶所有人于优先权发生时,任意设定抵押权,以图妨害,又船舶抵押权已因契约而生优先权及追及权,故抵押权本身已有保障能力,为图无自卫能力之债权有所保障,法律特以明文强制规定” [1]。但优先权绝对优先地位的立法安排,是否利于社会政策的推行及社会正义的保障,值得探讨:
首先,船舶担保领域,债权人利益皆系于海产一身,任何权利的优先行使,动一必触全身,影响其他债权的受偿。但过度担心抵押权会不当威胁优先权的保障则大可不必。虽然抵押权多以契约而生,优先权发生时,任意设定抵押权对优先权会有所影响,但这个问题完全可以通过对抵押权效力内容的合理构建予以解决。事实上,优先权后于抵押权的情形也是可能存在的,而第25条法定顺位通过优先权的让与也可以规避。因为我国海商法第27条认可了优先权的让与性,在抵押权人受让优先权而不影响善意第三人利益前提下,权利人自可自由决定权利的行使,海产上海事担保物权的顺位实际上也就存在变更的可能性了。再者,优先权优于抵押权的对立面,并不当然就是抵押权优先于船舶优先权,实际上,如果有较合理的次序加以规制,如在有些情况下,对于恶意设定抵押权的,船舶优先权人仍可当然有优先抵押权的效力,这种多层次利益的冲突完全是可以克服的。
其次,本来船舶优先权与船舶抵押权同为担保物权,应无优劣之分,虽法律规定优先权多基于政策性考虑,但实际上,对抵押权及其效力的安排也有较强政策性。若一国为发展海运事业可以规定船舶优先权有较强保障,是否在一国金融贸易事业较弱时,对抵押权更应有较强的保障呢?尤其在现今船舶已作为主要抵押融资手段的情况下。而在某种情形下,船舶抵押权人往往也是更应该得到保护的,比如,为船舶运营举债而设定抵押权的,较之船舶在营运中因侵权行为产生的赔偿请求权,孰更值得保护,一目了然,但在我国此种立法例下,船舶营运人的过失行为而产生的负担优先于抵押权的实现,行为的风险则可能转嫁而由抵押权人承担,显失周全;虽然有理论认为“优先权虽不公开,但需受法律明文规定的限制,其债权人数字虽庞大,但限于海产之执行,而抵押权除受陆上财产之保障外,且得代位向保险人行使权利”,然孰不知,保险之债之特色即在不确定性,从其产生乃至责任之开始,都是抵押权人所无法控制的,而抵押权人在海产之外有所保障更是受若干因素限制,一方面,不得不面临其他债权人的竞争,另则,还要考虑债务人本身信用等诸多不确定因素;而在优先权发生在后的情况下,如此顺位规定,对船舶抵押权人,更是意外之难,与法律追求的确定性及当事人的合理预期,亦似有不符。在现有政策已有所变化的背景下,既然如此安排的初衷在于政策性考虑,且不考虑法的稳定性,似乎在这一问题的具体解决模式选择上,也应该言行一致,将原则性与政策的灵活性统一起来?
再次,抵押权产生在前,优先权产生在后时,若该优先权的发生系出于当事人之恶意时(如不合理入编人员而生相关报酬之债),仍规定优先权优于船舶抵押权,其合理性何在,不无疑问,而事实上,我国法对此并无相关限制措施,可以说,法律对这种不合理现象是放任自流的,而这与行使权利不得为不法的法理完全是背道而驰的。相对而言,他国法对基于法律行为而生的优先权的顺位问题,一般依权利人主观善意与否而有所区别,值得鉴借。
最后,就促进海运业发展看,船舶优先权的优先性意义重大,但是,基于公平正义的考虑及其它利害关系人利益的保护,减少不合理的优先于抵押权的债权项目,提高抵押权的地位已成今日立法的主流思路。如我国台湾地区海商法第24条关于船舶优先权的项目的规定方面,虽一般规定“前项第一款至第五款所列优先权之位次,在船舶抵押权之前”,但第六项“对托运人所负之损害赔偿”则加以区别对待,虽理论上对第六项优先权与抵押权的关系存在争议,如有学者认为第六项之优先权应在抵押权之后;有学者认为应依先后受偿;亦有学者认为应比例受偿,但无论采何说,至少说明,并不是所有船舶抵押权都当然位于船舶优先权之后,这是并无疑问的;而美国法所肯定的优先船舶抵押权则更明确了这一点;英国法中,虽然原则上规定船舶优先权优于船舶抵押权,但若船长作为船舶共有人,抵押其应有部分或保证抵押债务时,船长的薪资与垫付优先权后于船舶抵押权在相关判例中已得到了认可;1993年船舶优先权和抵押权国际公约也承认了例外情形,依其第六条“每一缔约国均可按其法律规定其他船舶优先权,以担保除第四条所规定之外的对船舶所有人光船承租人船舶管理人或经营人的索赔,但这些优先权……(c)应排列在第四条所列的船舶优先权和符合第一条规定的已登记的抵押权质权或担保物权之后”。显然,必要的限制非但不违反优先权设立的立法宗旨所在,反而有效的拓展了船舶融资,真正体现了法律的公平正义。
可见,海商法第25条一刀切的模式,无视航运经济发展的现状和优先权本体、次序权现实生活中的可转让性,而这种钟情于优先权政策色彩而做出的安排,在具体问题解决方面,非但带有浓郁的先入为主思想,对一般性考虑有余,特殊性考虑不足,更有搁置问题将优先权绝对优先于抵押权的认同问题与社会正义的价值评判问题等而视之之嫌。
三、船舶优先权与船舶抵押权关系重构
值此海商法修改讨论如火如荼之际,笔者认为,在物权法基本原则的框架下,综合考虑时间发生前后,抵押权登记与否及优先权之特质等因素辩证分析船舶优先权与船舶抵押权竞合关系,以求在一般与特殊之间,秩序与正义之间达至新的融合,甚有必要:
1.船舶优先权产生在前,抵押权已登记的情形。原则上应以“时间在前者,权利较强”的原则决定两者顺位。但因优先权中一般多奉行“后来居上原则”,或许有人会问,如果一优先权在前发生,抵押权随后,其后又产生种类同于先船舶优先权之优先权时,该如何处理?是否会出现循环的状况?事实上,这种怀疑忽略这样一个事实,即法律上适于“后来居上原则”的优先权相当有限,并有严格的条件限制,且不是任何一种船舶优先权都有此特质。之所以准后来者居上,虽存在财产说与利益说之争,但这种安排的主要目的是对后发生的优先权对该海产及前权利保全作用的考虑,这从法律对数项海难救助款项给付请求权的顺位规定不难看出。其它国家及地区的立法,对于此种优先权也往往有所限制,如我国台湾地区海商法就将后来居上之优先权明确限定为第24条第三款之“为救助及捞救所负之费用及报酬及船舶对共同海损之分担额”及第五款之“船长在船籍港外依其职权为保存船舶或继续航行之实在需要所为之行为,或契约所生之债权”。显然,此类债权更似于共益费用,其不但对海产有保全功能,对前已发生的抵押权已是有所保障的,所以,即便赋予此类后生优先权优先于已登记抵押权之顺位,非但与次序安排之宗旨不冲突,而且较好贯彻了立法目的。
2.船舶抵押权发生在前,但未登记的情况。物权领域,不动产依登记而公示,动产依占有为公示,但对不动产化的船舶抵押权,一般各国则较一致的采用了登记公示主义,具体方面则有所不同,有的采登记对抗主义,而有的采用登记要件主义。我国法的规定较为特别,依担保法第41条及第42条,对船舶抵押权似采用登记要件主义,而依我国海商法第13条“未经登记,不得对抗第三人”则又似采登记对抗主义,二法似有冲突,海商法92年颁布担保法95年实行,从时间上看,似应依新法优于旧法处理,但因船舶抵押权较之担保法中一般抵押权之规定,实为特别对一般的关系,应依特别优于一般作决。这一点从担保法第95条可知。因此,未登记抵押权发生在前,二者顺位如何与对海商法第13条的理解休戚相关,事实上理论界说方面,学者仁智互见,各执一词。有人认为,此第三人为包括其他物权人及债权人在内的所有当事人外之人,因此,“在登记的船舶抵押权担保的债权得到清偿后,如有余款,则应首先清偿除未登记的船舶抵押权之外的一般债权,然后,再根据担保法的规定,清偿未登记的抵押权”[2],这种认识试图对第13条作一完满解释,但实际上,其逻辑显值考量:其一,抵押权顺位如此安排,其还是物权否?若是,为何连物权最基本的对抗力都无,更何以连债权都无法对抗?若否,其为何等权利?若是债权,依是说解释,缘何其仍要背弃债权平等原则而后于无担保的债权?另外,用语上为什么还要称为抵押权?其二,是说并不否认一船舶上可存在数担保物权,但当存在数个未登记的抵押权时,其关系如何?是说并未说明,依海商法似应依担保法的规定处理,但由于担保法对船舶抵押权明确规定采登记要件主义,对多个未登记船舶抵押权间应如何清偿,是未予明确的,因此,“再根据担保法的规定,清偿未登记的抵押权” 用语指向不明,存在矛盾;其三,船舶抵押权未登记不得对抗第三人,但是否连恶意第三人都不得对抗?是说对此亦未明确否认。但如果连恶意之第三人都可先于未登记的抵押权人,就不得不使人怀疑海商法真是为“抵押人与后顺位的抵押权人恶意串通损害先设定的抵押权人的利益提供了法律依据”。与上说不同之观点,亦为多数学者之认识,认为应对第三人范围作严格限制,具体如何限制,则有所不同,通说认为该第三人应为对主张欠缺登记有正当利益的人,背信的恶意者是被排除在外的[3]。事实上,依民法之基本原理,物权优先债权,并无异议,所谓对抗更应以权利间存在竞争为前提,若权利人间无利害关系,自无对抗之必要,因此,担保法第43条及海商法第13条中的第三人,应界定为对同一标的享有正当物权利益之第三人。有必要说明的是,抵押权无论登记与否,如果其产生系出于当事人之恶意,它是不得向善意第三人主张优先利益的,此为禁止权利滥用之当然内容。明确前述问题,未登记的船舶抵押权发生在前的情况下,鉴于“如果应该进行登记的人有条件登记而没有登记,就会使自己处于相对不利的地位”,它一般是不得对抗后发生的船舶优先权的。但后发生的优先权人出于恶意时,未登记的抵押权人仍可对该优先权人主张优先利益。
3.船舶优先权发生在前,船舶抵押权未登记时,此种情形,优先权先于抵押权受偿。
4.已登记船舶抵押权发生在前时,可依权利发生之先后决定顺位。
5.虽在许多情形,船舶抵押权之优先地位都会得以首肯,但“普遍性这个要求并不排除有时为了个别衡平而采取背离规则和原则的做法”,一旦船舶优先权的债权为共益费用,或对海产及先发生的船舶抵押权有保全功能时,无论优先权发生之先后,都应该优于抵押权受偿;此外,不排除法律赋予政策性极强的优先权特殊地位的可能,也不排除利害关系人之间对如何受偿意思自由处置但对此,应从严解释。
三、结 语
现有海商法超前性、操作性较强的技术特征对我国航运事业开展起到了很好的作用,并获得了国际社会较好的评价。然而,随着航运业的突飞猛进,一旦内外部环境发生变化,当初始平衡结构被打破时,这个“未完全理论化的协议”的产物与现实不可避免的产生了矛盾,新的整合在所难免,体现在具有浓厚的冲突色彩的船舶物权竞合领域则更加明显。虽然法律规定船舶优先权有绝对优先于船舶抵押权受偿的效力,但考虑到优先权的性质以及船舶担保物权设定的立法宗旨,在秩序与正义之间要达成一种新的平衡,似乎更应该区别情形,具体问题具体对待。
参考文献:
[1] 陈显荣.从比较法论船舶优先权[M] .台北:联经事业出版公司,1987.132-134
[2] 於世成 杨召南 汪淮江.海商法[M].北京:法律出版社,1997.387
[3] 此问题类似于日本学界对民法典177条认识上的争议,学界主要存在正当利益说,有效交易说,“或者吃掉或者被吃”等学说(参见[日]铃木禄弥.物权的变动与对抗.渠涛译.北京:社会科学文献出版社,1999.10)