泰州市房屋拆迁管理补充规定
江苏省泰州市人民政府
关于印发泰州市房屋拆迁管理补充规定的通知
各市（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《泰州市城市房屋拆迁管理补充规定》印发给你们，希认真贯彻执行。
二○○四年一月五日
泰州市城市房屋拆迁管理补充规定
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院、省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，结合《泰州市城市房屋拆迁管理办法》实施的情况，制定本补充规定。
第二条 房屋拆迁管理部门应加强对房屋拆迁补偿安置资金的监管，金融机构应配合做好拆迁资金监管工作。拆迁人在未完成《房屋拆迁许可证》确定的拆迁项目前，不得以非拆迁安置为目的动用存入指定银行的专项补偿安置资金。
第三条 拆迁人与被拆迁人订立房屋拆迁补偿安置协议时，被拆迁人、房屋承租人应向拆迁人提供房屋权属证书、国有土地使用权证、房屋租赁协议或其他权属证明和身份证明。
第四条 房屋拆迁补偿协议签订后，被拆迁人应在协议约定的搬迁期限内搬迁完毕，并将被拆迁房屋交付给拆迁人。被拆迁人选择货币补偿安置的，拆迁人应在协议约定的期限内将货币补偿安置款一次性足额支付给被拆迁人；未按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置的，不得拆除被拆迁人的房屋。
第五条 对参照经营用房评估的住宅房屋，其经营面积以实际用于经营的自然间计算，经营与日常生活共用同一自然间的，以该自然间一半的面积参照经营用房评估。
第六条 拆迁出租房屋，装饰、装潢补偿按租赁双方的协议办理；没有协议的，补偿款支付给实际投资人或由双方协商解决。
第七条 城市国有土地上私有住宅用地自《城市私有房屋管理条例》实施前沿用至今的，房屋所有权人未领取国有土地使用权证，以1982年航测图为依据确权。1982年航测图上标有的建（构）筑物，拆迁公告发布时已经翻、改、扩建的，在提供批准手续后予以确权；建（构）筑物已拆除、坍塌至拆迁公告发布之日止2年以上，仍未修建的，不予确认其国有土地使用权。
第八条 机关、企业、事业单位用地自1982年前沿用至今，但无批准手续，经市、市（县）国土部门调查确认界址清楚、无争议的，确认其国有土地使用权。
第九条 被拆迁人对属于共用国有土地使用权的天井、院落达成分割协议的，按协议确认土地使用权；共用人未达成协议的，按合法房屋产权面积的比例分摊。
第十条 在拆迁补偿安置协议签订前，房屋所有权人已将房屋转让、赠予他人，但未依法办理房屋产权过户和土地使用权变更手续，如转让人与受让人、赠予人与受赠人无争议的，经房产和国土部门确认后，拆迁人与房屋受让人、受赠人签订拆迁安置补偿协议；有争议的，由房产、国土部门依法确权后，拆迁人与房屋所有人签订拆迁安置补偿协议。房屋拆迁管理、国土部门不能确认产权的，当事人应当通过诉讼解决权属纠纷，拆迁人按本补充规定第十五条的规定拆迁。
第十一条 企业间国有土地使用权发生转移的，由现实际使用国有土地的企业持有关部门的批准文件，经国土部门确认后，拆迁人依法给予补偿。
第十二条 被拆迁人在他处另有住房或不以该房为实际居住地的，不享受最低补偿标准。
第十三条 被拆迁人、房屋承租人搬迁时，不得损坏房屋结构、设施。
第十四条 被拆迁人购买商品房的，等值部分按照《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》（省政府145号）规定免征契税。
第十五条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第十六条 拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
㈠裁决申请书；
㈡法定代表人的身份证明；
㈢被拆迁房屋权属证明材料；
㈣被拆迁房屋的估价报告；
㈤对被申请人的补偿安置方案；
㈥申请人与被申请人的协商记录；
㈦未达成协议的被拆迁人比例及原因；
㈧其他与裁决有关的资料。
第十七条 被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
㈠裁决申请书；
㈡申请人的身份证明；
㈢被拆迁房屋的权属证明；
㈣申请裁决的理由及相关证明材料；
㈤房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。
第十八条 有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：
㈠对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；
㈡申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；
㈢拆迁当事人达成补偿安置协议后发生纠纷，或者行政裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；
㈣房屋已经灭失的；
㈤房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。
第十九条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审核，资料齐全、符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书；申请裁决资料不齐全、需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人，可以当场补正的，应当当场补正。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。
第二十条 有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门中止裁决并书面告知当事人：
㈠发现新的需要查证的事实；
㈡裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；
㈢作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；
㈣因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。
中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。
第二十一条 有下列情形之一的，终结裁决并书面告知当事人：
㈠受理裁决申请后，当事人自行达成协议的；
㈡发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的；
㈢作为自然人的申请人死亡，15天之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的；
㈣申请人撤回裁决申请的。
第二十二条 行政裁决应当自收到申请之日起30日内作出。房屋拆迁管理部门作出裁决，应当出具裁决书。
裁决书应当包括下列内容：
㈠申请人与被申请人的基本情况；
㈡争议的主要事实和理由；
㈢裁决的依据、理由；
㈣根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；
㈤告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；
㈥房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章；
行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。
第二十三条 裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。
第二十四条 当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。
第二十五条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、市（县）人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
第二十六条 拆迁人未按裁决向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。
第二十七条 依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。
第二十八条 行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
第二十九条 拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、停止供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、市（县）房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第三十条 实行房屋产权调换安置在过渡期限内，被拆迁人或房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费，临时安置补助费的标准为每户每月150元。
第三十一条 被拆迁人选择货币安置补偿的，拆迁人应给予被拆迁人每户3000元的一次性安置补助费。
第三十二条 在房屋拆迁公告规定的期间内，被拆迁人或房屋承租人按拆迁补偿安置协议约定的期限完成搬迁的，拆迁人应支付给被拆迁人或房屋承租人每户搬迁补助费280元，提前搬迁的拆迁人应给予奖励，奖励标准由拆迁人确定。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（下称《合同法解释（二）》）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条司法解释明确了实际损失是认定约定违约金是否合理的基础。合同纠纷中，存在大量的当事人约定了违约金却不能证明实际损失的情形，这种情况下约定的违约金是否需要调整以及如何调整——本文主要探析此问题。
当事人主张调整违约金为前提
合同法第二条规定了意思自治原则，并将该原则确定为合同中最根本的原则，即合同双方按照自己的意愿进行缔约。合同法第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该条规定明确指出，法院调整违约金需以当事人的请求为前提条件。因此，对于合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不应主动依职权进行审查和作出是否调整的决定。但对于当事人主张调整违约金的方式，法院审查时不应过于严格，应当放宽范围。在诉讼中应当注意审查当事人是否通过答辩状、代理词等书面形式提出，或者在庭审、调解过程中以口头方式提出；一旦提出，应当向其释明是否明确提出调整的请求。另外，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高的问题进行释明。
守约方和违约方举证责任的分配
违约方对于违约金约定过高的主张需承担举证责任，但对于守约方因违约造成的实际损失，往往很难掌握，所以不能刻意要求违约方对守约方的实际损失负有举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益以及守约方亦有过失的举证责任。守约方首要的举证责任是证明违约方存在违约行为及过错程度，如果不能证明对方的行为违约，其主张违约金的请求将得不到支持；其次，守约方还需要证明约定违约金的合理性，即因违约方的违约行为导致的实际损失和其遭受的可得利益损失总额及必要的交易成本。
不能证明实际损失时违约金需适当调整
违约金除了具有补偿性，还有惩罚功能，目的是维护合同交易，提高合同的履约率，预防违约。
合同双方当事人根据自己的意志进行缔约并明确双方的权利义务与违约责任（仅指违约金），一旦出现违约情形，应按照约定承担违约责任。合同约定了违约金后，如果守约方不能证明自己的实际损失，那么违约金便失去了参照的基础，有可能对另一方造成明显的不公平。合同法第一百一十四条和《合同法解释（二）》第二十九条均规定违约金数额应以实际损失为参考，目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等。
但是，在缺少实际损失作参考的情况下，一味地追求公平原则而忽略意思自治和诚实守信原则，显然也违背合同法原则和立法目的。那么如何平衡三种权益之间的利益冲突？
笔者认为，守约方能够证明对方存在违约行为时，虽未能证明实际损失，违约金仍应支持，但需适当调整：
１.关于商品房买卖合同纠纷 参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和第十八条的规定，在商品房买卖合同中，买方逾期付款的，约定的违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定合理性；卖方逾期交付使用房屋的，约定的违约金可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来认定合理性；由于出卖人的原因，买受人在合理的期限届满未能取得房屋权属证书的，约定的违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定合理性。
２.关于逾期付款的合同纠纷 参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于合同当事人约定的逾期付款违约金，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定其合理性。
３.关于民间借贷合同纠纷 参照最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第三十二条的规定，民间借贷纠纷中如果当事人仅约定了违约金，人民法院可以参照最终收取利息的利率不得超过银行同类贷款利率的四倍标准来认定合理性；如果当事人既约定了逾期利息又约定了违约金，可以参照两者之和不得超过银行同类贷款利率的四倍标准来认定约定违约金的合理性。
４.其他类型的合同纠纷 当守约方的实际损失无法确定时，上海市高级人民法院《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》第九条规定的“可以参照不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整”的规定，有积极的参考价值。
当然，合同纠纷的种类愈加繁多，违约情形也千变万化，司法解释不可能规定所有的情形都适用于某一标准，也不可能对每一种情形都作出具体规定，更多的是需要法官依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，来综合认定约定违约金的合理性。认定的过程除了考量因违约造成的实际损失外，还需要考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款、当事人是否已在诉请中对违约金进行减让、违约金计算的基数以及法官根据具体案件认为应当考量的其他因素。
（作者单位：河北省永年县人民法院）