二手房买卖合同，买方违约纠纷法律分析之－政策变化导致房价波动

蔡英杰


关键词：二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约金


　　就笔者去年接触到的二手房屋买卖合同的纠纷来说，咨询者多为卖方。原因很简单，卖方在签订合同之后，房价不断上涨，每天的上升幅度都很大，以致卖方宁愿毁约，宁可赔偿买方双倍的定金或者支付违约金并且赔偿中介费，也不愿继续履行合同和办理过户手续。然而，自今年4月下旬以来，向笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同的买方，由于国家抑制房价政策的不断出台，房价下跌已经无法避免。在这种情况，很多投机性较强的买方宁可丧失已经支付的定金、中介费用甚至是违约金，也不愿继续支付房款履行合同。此外，二手房买卖合同中还经常会出现，买卖双方在中介的居间下，往往为了少交过户税费而故意做“阴阳合同”，阳合同提交给有关政府部门，在上面故意做低价格，阴合同由双方自行签订，具体房款支付等按照阴合同执行。

　　那么，国家政策变动是否属于不可抗力而使违约方免于违约责任？如果非属不可抗力，那么买方违约应当承担什么违约责任？阴阳合同到底哪个有效？阴阳合同是否影响违约责任的承担？鉴于上述种种问题，笔者结合最近接到的一个咨询案例，拟回答上述问题。

　　宏观背景介绍：

　　今年年初，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号），提出要加大差别化信贷政策的执行力度，具体是指要求各大银行通过严格设定执行二套房贷款门款政策，合理引导住房消费，从而抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　2010年4月17日，针对部分城市房价上涨以及投机性购房者频现，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号），要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策。要点如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，而且对于个别地区，甚至有权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同样，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也要暂停发放购买住房贷款。此外，文件还要求住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

　　显然，国发【2010】10号文相对与年初的国办发【2010】4号文相比，不论是从发文机关的层级上讲，还是从调控力度上讲，都上升了一个级别。

案例介绍：

　　2010年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例）。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。

　　在5月份的时候，乙方向甲方提出，由于国家信贷政策发生了重大变动，导致房屋价款发生了不可预期的变动，应当属于不可抗力或者情势变更的是由，因此其有权解除合同。并且，乙方已向有关机关咨询过，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。

律师分析：

一、国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用于“情势变更”？

　　根据《民法通则》以及《合同法》的相关条款，可知“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力，必须满足这几个条件：1、该事件是当事人双方在签订合同时无法预见的；2、该事件在发生之前并不能会当事人的意志或行为而能够避免；3、该事件发生之后，当事人双方无法克服该事件产生后果。

　　根据《合同法》第94条规定，当不可抗力致使合同目的无法实现时，当事人一方是可以解除合同；根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由此可以看出，当事人并不能任意滥用不可抗力，并非只要发生不可抗力，一方当事人的责任就理所当然地被免除。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。很显然，情势变更适用于非不可抗力造成的商业风险。

　　尽管，不可抗力和情势变更看起来很相似，不过笔者看来，二者之间还是存在些许差异的。第一，不可抗力通常多指自然力灾害、突发的社会事件或政策调整，应当是当事人完全无法预见的，而情势变更则是指商业风险的重大变化，而商业风险本身并非当事人完全不能预见，只不过商业风险的变化已经超过了正常商人能预料的程度；第二，不可抗力的出现既可能使合同履行出现暂时性的客观障碍，也可能使合同的履行发生客观上的永久不能，这取决于不可抗力的程度以及对当事人的影响，而情势变更则只是影响到了合同的履行，这种影响会造成对一方当事人的不公平或者无法实现通常情况下的商业目的，但是不存在暂时的客观履行不能或永久的客观履行不能；第三，不可抗力的后果是当不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人有权自行而非通过法院解除合同，并且可以部分或全部免除责任，而情势变更的后果则表现在当事人可以请求法院变更或解除合同，至于是否解除，则取决于法官的判断。根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 (法发【2009】40号)，法院在实践中是严格适用情势变更原则的。
　　举个简单例子来讲，如果买卖双方之间签订了货物买卖关系并且由卖方负责运输，但是在履行的时候，卖方港口发生了罢工事件，从而造成短期内发货根本不可能，这就属于不可抗力。但是，如果只是罢工事件不能妨碍卖方找其他工人进行装卸发货，而只是大幅度提高了成本，可能是平常运输成本的好多倍甚至比卖方通过销售货物获取的利润还要高出很多，这就属于情势变更。

　　根据上述分析，在本案中，乙方并非依靠贷款买房，因此国家放贷政策的变化对其向甲方支付房屋价款并未造成任何影响，对于乙方来说不能以不可抗力作为拒绝履行合同的理由。那么由于政策引发的房价波动是否属于情势变更呢？笔者理解，国家出台新政策导致房价发生波动的情形并不属于情势变更。一是因为国家早在正式出台国发【2010】10号文之前，就已经发布相关政策，提出要打击投机性购房需求；二是因为如果不是投机性购房的话，那么此次房价的波动并不会对乙方造成明显不公平更不会导致不能实现合同目的。此外，如果非直接由放贷政策的变化导致买方无法从银行贷款，那么同样不属于不可抗力。当然，如果没有根本国家明文政策并未发生变化而只是银行内部信贷流程严格了而造成买方无法如期或顺利贷款的话，那么只要双方在合同中对此没有明确约定免责或属于不可抗力的话，那么买方仍然需要向卖方承担违约责任。

二、房屋买卖阴阳合同如何认定？

　　在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。

　　那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢？根据《合同法》第52条第1款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。

　　目前，已经有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。

三、阴阳合同是否影响违约责任的承担？
宪法价值冲突的原因
本文作者：丛彦国

宪法价值冲突产生的原因是多种多样的，这些原因究竟有哪些，则因视角的不同而众说纷纭。笔者认为，宪法价值冲突的原因包括主体原因、社会原因与其他原因。

一、宪法价值冲突的主体原因
从宪法价值冲突的主体方面来考察，应该认为价值主体的多元性、多样性与多层次性都是宪法价值冲突产生的原因。
（一）宪法价值主体的多元性
宪法价值主体相当广泛，公民、国家、国家机关、民族、政党、利益集团等都是宪法价值主体。而国家机关中又包括着立法机关、行政机关、司法机关等。从宪法实践的角度看，宪法价值主体包括着宪法的制定主体、修改主体、宪法的适用主体、宪法的遵守主体、宪法的监督主体等。宪法价值主体的多元性必然导致多元价值观念的存在，宪法价值冲突的产生就难以避免。
宪法价值的主体并不只是静态的，他们除了有静态的角色分配以外，还有动态的角色变换。宪法的制定主体、修改主体、适用主体、遵守主体、监督主体之间并没有绝对的分别。价值主体社会角色的变换也是价值主体多元性的重要表现。它们可以使同一主体因不同的角色而产生自身的宪法价值冲突或与其他主体之间的宪法价值冲突。
（二）宪法价值主体的多样性
宪法价值主体的多样性源于宪法关系主体的多样性，宪法关系主体主要包括公民、国家与其他主体。其中公民又包括无行为能力人、限制行为能力人与完全行为能力人；国家在宪法关系中的主体地位更多的是通过具体的国家机关来表现的，而这些国家机关又包括立法机关、行政机关、司法机关、军事机关等；其他主体主要有政党、社会团体、民族，等等。此外，外国人、无国籍人在特定情况下也可以成为宪法关系的主体。[1]
这些宪法关系主体中包含着不同的群体与个体，群体中的每一个单元都有各自不完全相同的规模、范围、大小、级别、类别、地位、作用、性质、隶属、构成，等等；个体中的每一个单元都有不尽相同的经济收入、心理状态、政治态度以及性别、年龄、出身、道德、文化，等等。不同的宪法关系主体、宪法价值主体拥有不同的价值愿望、价值要求、价值标准和价值满足感，这就必然导致在宪法价值上的相互矛盾与冲突。
（三）宪法价值主体的多层次性
根据不同的划分方法，可以将宪法价值主体化分为不同的层次，其中就包括阶级与阶层的划分。就阶级与阶层方面来说，属于不同阶级或阶层的宪法价值主体具有不同的宪法价值观念，因此，宪法价值主体的多层次性也是宪法价值冲突产生的重要原因。在法国，是由独立的行政法院系统受理行政案件，普通法院只受理民事与刑事案件，其重要原因之一就是法国在特定历史背景下的阶级、阶层的对立。在法国资产阶级兴起的时候，政府代表着资产阶级的利益，制定的政策也符合资产阶级的利益，但是，封建阶级控制着法院，因此法院与行政部门之间存在着对立情况。大革命后，法国资产阶级取得了政权，为了制止司法部门对行政的抵制，他们制定相关法律，禁止普通法院受理行政诉讼案件，导致日后建立了独立的行政法院系统。[2]可见，在法国行政法院制度形成的过程中，不同阶级、阶层的利益对立与冲突导致了相互之间的价值观念冲突。

二、宪法价值冲突的社会原因
宪法价值冲突的形成也有着深厚的社会原因，具体而言，社会需要方面、社会生活方面与社会条件方面的原因都是宪法价值冲突产生的社会原因。
（一）社会需要方面的原因
社会是由众多的人组成的整体，这些人包括人的个体与人的群体。不同的个人、不同的群体在社会生活中会产生不同的需要。同一个人、同一个群体在不同的时间、不同的地点，以及不同的境况下也会有不同的需要。而且一个人、一个群体也还可能在同一时间、同一情况下存在多种需要。人的需要的多元化决定了受人的需要制约与影响的宪法价值观念必然是多元的。多元的宪法价值观念体现在宪法制定、宪法修改、宪法适用、宪法遵守、宪法监督等的各个环节上，就必然表现为宪法价值之间的各种冲突。
例如，“徐高案”。1999年7月1日，徐高携家人在北京燕莎中心凯宾斯基饭店东花园休息等待用餐事，该饭店保安人员以他为非住店客人为由，让他离开。次日，徐高发现该饭店东花园南小门竖有一块仅以中文书写“仅供住店客人使用”的牌子，便与燕莎中心交涉。之后，他以保安人员的行为是对其人格尊严和人身自由的侵害，东花园以中文书写的牌子侵犯了其民族自尊心为由，向朝阳区人民法院提起诉讼，请求判令被告北京燕莎中心赔偿其精神损失5000元（后改为5万元），在报刊上公开赔礼道歉，并退回当日用餐时收取的服务费56元。[3]在该案中，原告徐高作为消费者有维护其自身人格尊严、民族自尊心等的价值追求，而被告北京燕莎中心作为经营者有维护其自身经营管理权等的价值追求，二者之间的这种价值冲突就是由于双方社会需要的差异造成的。
（二）社会生活方面的原因
从不同的角度考察社会生活，都可以看到人类的社会生活是丰富多彩、广泛复杂的。从社会生活的主体看，有个人生活、集体生活或群体生活；从社会生活的内容看，有政治生活、经济生活、文化生活或物质生活与精神生活，等等。社会生活随着社会的变化、人际交往的频繁而逐步发展，越来越广泛复杂。社会生活的广泛复杂构成了宪法价值冲突的先决条件。在社会生活中扮演着各种社会角色的人们，对宪法价值的认识、理解、愿望、要求等就必然会形形色色，甚至截然相反。因此，人们在宪法上的价值冲突就会必然产生。
例如，“钢琴噪音案”。1993年，退休职工司徒阳搬进昆明市政小区一幢居民楼后，带来了两架立式钢琴，她除了自己弹琴外，还向外招收学生进行教学活动。每天早上9点，钢琴声准时响起，除了中午一小段时间外，琴声持续不停，直到深夜。居民们反映：我们大部分年龄在50岁左右，子女多数在校读书，需要安静的学习和生活环境，长期的琴声严重地影响了我们正常的生活、休息和学习，给我们的身心造成了严重伤害。邻居与司徒阳的矛盾越来越大。2001年4月，住户中的4户代表终于用一纸诉状将司徒阳告上了法庭，在诉讼请求中，住们要求司徒阳“停止钢琴声造成的干扰及侵害，赔礼道歉，赔偿精神损失每户200元。”[4]在此案中，原被告双方都有着自己的社会生活，原告方认为他们应当享有安静的生活，而不应受到别人作息时间的影响；而被告认为，自己应当享有自由娱乐的生活，所以自己并无不当。这一案例充分体现了由于社会生活方面的原因给人们造成的价值冲突。
（三）社会条件方面的原因
生活在不同社会条件的人往往有着不同的宪法价值观念，从而产生宪法价值冲突现象。例如，“英美社会历史悠久并一脉相承的个人权利诉求、政治权力多元和法律至上的宪政基因育成并体现为其宪法中的人民主权、基本人权、分权与制衡和法治的原则与制度，并反过来促进了这些原则和制度的实现暨宪政的生成。”[5]这里所谈及的“宪政基因”是指“具有历史传承性的，能够引起宪政产生并决定宪政基本性质的某些基本的社会因素”[6]而这些“社会因素”就应当是指宪政生成的社会条件，也是宪政价值观念形成的社会条件，这其中包括物质条件与精神条件两大方面。由于英国、美国具备这种社会条件，所以才有他们的宪政价值观念；而一些国家由于缺少这些社会条件，所以他们缺少宪政价值观念或者存在与宪政价值观念完全相对立的价值观念。
同时，社会条件的变化也会引起宪法价值冲突，这可能是由于社会物质条件、精神条件的发展所导致的，也可能是由于社会主体的迁徙、流动所导致的。社会条件的变化是随着时间的推移而不断地进行的。社会条件的多重性与变化性，以及发展变化的不平衡性都可能导致宪法上的价值冲突。

三、宪法价值冲突的其他原因
宪法价值冲突产生的原因是很多的，除了上面所论及的主体原因与社会原因之外，还有历史、文化、道德、宗教、习俗等方面的原因，宪法价值冲突可能因此而得以产生。例如，在俄罗斯联邦宪法运行中存在的突出问题之一就是联邦制下中央与地方的关系问题，俄罗斯联邦的总统制宪法明确规范了中央与地方的关系，使俄罗斯从实际上的单一制国家开始走向真正的联邦制国家，这使中央对地方的集权受到了严重的削弱。俄罗斯中央历来都对于地方享有高度的集权，但是在叶利钦时期，由于政府与议会的政治斗争削弱了中央的权力，地方势力日益增强。为了加强中央对地方的控制，普京执政后的第一项重大举措，就是改革联邦中央与地方的关系。[7]因此，由于历史的原因，使俄罗斯中央与地方的权力对比发生了巨大的变化，从而使中央与地方的矛盾与冲突紧张化。从宪法价值的角度来分析，这种冲突实际上就是宪法上的中央利益与地方利益的冲突，而这一冲突的产生或激化更多的是由于俄罗斯的历史巨变造成的。

四、结语
本章共分四个部分，每部分分别介绍了宪法价值冲突产生的一个原因。第一部分是宪法价值冲突的主体原因，宪法价值主体的多元性、多样性与多层次性都是宪法价值冲突产生的原因。第二部分是宪法价值冲突的社会原因，社会需要的多元性与多层次性、社会生活的广泛性与复杂性和社会条件的多重性与变化性也是宪法价值冲突产生的原因。第三部分是宪法价值冲突的其他原因，宪法价值冲突产生的原因很多，除了主体原因、社会原因之外，还有历史、文化、道德、宗教、习俗、法律观念、社会意识等其他方面原因。

参考文献：
[1] 郭相宏，完珉，任俊琳．宪法学基本原理．北京：中国社会出版社，2005：93-94
[2] 王名扬．法国行政法．北京：中国政法大学出版社，1997：551-552
[3] 林?矗??窕?救巳ǚ?芍贫妊芯浚?本?罕本┐笱С霭嫔纾?006：678
[4] 刘作翔．权利冲突：一个应该重视的法律现象．法学，2002（3）：76
[5] 钱福臣．宪政基因概论——英美宪政生成路径的启示．法学研究，2002（5）：134
[6] 钱福臣．宪政基因概论——英美宪政生成路径的启示．法学研究，2000（5）：120
[7] 刘春萍，赵微．当代俄罗斯法学通论．哈尔滨：黑龙江人民出版社，2003：194-195