浅析房屋租赁合同纠纷审理中需要注意的问题/胡振艺

作者:法律资料网 时间:2024-04-27 00:59:01   浏览:8043   来源:法律资料网
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  房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内,一方将房屋交付另一方使用或收益,另一方给付租金,并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见,法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后,已经日益健全。但在司法实践中,要妥善处理好该类案件,需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定

房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一,是出租人与承租人自主约定,出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的时间限制,同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短,支付租金、交付租赁物的时间限制等,因此对于租赁合同具有重大意义。

1、租赁期限的约定。关于租赁期限,各国法律往往对最短期限没有规定,但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定,在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点,我国合同法借鉴了这些国家的规定,对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”

2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后,若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式:一是约定更新,一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定:“租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此,出租人与承租人约定更新租赁期限,也不得超过法律规定的二十年的最高期限;而法定更新又称默示更新,即租赁期限届满后,当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”

3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点:一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变,只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁;二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益;三是不能存在异议,即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议,抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的,租赁期限的法定更新均不成立;四是法定更新只适用于定期租赁,不适用于不定期租赁。

二、房屋租赁合同无效的情形

1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证,或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的,若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准,使得建筑物合法,则可以认定租赁合同有效;违法转租导致合同无效,是指未经出租人同意,承租人将出租房屋转租给第三人的行为,若出租人明知转租但6个月内未提出异议,丧失胜诉权;转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效,但是双方另有约定的除外。

2、除了上述情形,当事人主张合同无效,法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件,因此,当事人据此主张合同无效不能得到支持,但如果双方约定登记备案为生效条件的,可以依其约定,但如果一方已经履行主要义务对方已接受的,合同有效;当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的,法院不予支持;但是,如果出租人与第三人之间存在恶意串通,构成合同法第五十二条规定的情形,仍可认定该买卖合同无效。

三、承租人装饰装修物如何处置问题

承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下,对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布,同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,若出现此类情况,当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。

1、合同无效时,未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除,恢复出租房原状,出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的,可折价补偿。若出租人不同意利用,根据合同无效的过错分担现值损失。

2、合同期限届满时,未形成附合的装饰装修物,承租人需自行拆除,形成附合的装饰装修物,出租人不予补偿。

3、合同解除时,未形成附合的装饰装修物,承租人需自行拆除,已形成附合的装饰装修物,有约定的依约定,无约定的依下列情况处置:因出租人违约导致合同解除的,出租人赔偿装饰装修的残值损失;因承租人违约导致合同解除的,出租人不予赔偿;双方违约导致合同解除的根据过错分担责任;不可归责于双刀事由导致合同解除的,双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。

同时,未经出租人同意,承租人对出租房屋擅自进行扩建的,扩建费用由承租人自行负担,出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意,扩建费用依照双方约定分担;如果没有约定,则按照下述方式处理:办理合法建设手续的,扩建费用由出租人承担;未办理合法建设手续的,扩建费用根据双方过错分担。

四、违约金的处理问题

在租赁合同案件中,违约金问题是较为突出的,法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议,但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质,系以赔偿非违约方的损失为主要功能,而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发(2009)40号)均进一步明确了该项原则。

具体说来,对违约金的认定应分别以下情况予以处理:

1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时,当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此,在当事人恶意违约的情况下,如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失,当事人请求减少违约金的,法院可以不予支持;

2、当事人一方履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题,应该以违约方给对方造成的损失为标准,且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约,对方向违约方主张支付违约金,违约方主张违约金过高,在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚;在违约方违约的情况下,非违约方也有过失的,应以将违约金确定为较实际损失略高为宜;在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下,应把违约金调整到和实际损失相等。

3、违约金与定金同时主张,法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见,法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权,如果当事人一并主张违约金和定金,则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的,否则即属于过分高于造成的实际损失,超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十,对于超过的部分,人民法院不予支持。
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中华人民共和国文化部令第9号

文化部


中华人民共和国文化部令第9号
文化部


现发布《文化科技项目管理办法》,自发布之日起施行。

附:文化科技项目管理办法

第一章 总 则
第一条 为提高文化科学技术项目的管理水平,使科学技术更好地为文化事业服务,根据国家对科技项目管理的有关规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于被列入国家和文化部计划的科技项目。
第三条 所立科技项目的资助经费原则上实行有偿使用。

第二章 项 目 申 请
第四条 申请国家和文化部立项的科技项目,应根据文化部中长期科技发展规划所确定的奋斗目标和任务进行选择。
第五条 申请国家和文化部计划的科技项目应具备下列条件:
(一)具有重要科学价值,属于文化系统急需解决的关键技术问题,能广泛推广应用并可产生一定的社会效益和经济效益。
(二)申请单位应有科研管理能力和一定的科研条件,以保障科技项目正常进行。
(三)科技项目负责人及主要研究人员应有一定的实践经验和研究能力,并具有中级以上技术职称或大专以上学历;或自学成材,确有专长。
(四)科技项目的研究时间,一般不超过三年。
第六条 凡申请国家和文化部立项的科技项目,必须认真填写国家规定的有关申请书和开题报告,并按隶属关系上报审核。
第七条 申请国家和文化部立项的科技项目的受理时间为每年的十月一日至十一月三十日。
第八条 对未按计划完成科技项目和不按时提交工作总结、经费使用情况的单位,无特殊原因,将不再受理申报新的科技项目。

第三章 项 目 管 理
第九条 对文化科技项目进行分类管理:
(一)国家重点项目,由文化部科技主管部门进行重点管理,并依科研合同进行监督检查,促使项目按期完成。
(二)文化部项目分为重点项目和一般项目,重点项目由文化部投入一定经费,并以文化部科技主管部门为主会同项目承担单位的上级主管部门进行管理;一般项目文化部不再投入经费,由项目承担单位自筹,并按合同进行管理。
第十条 对申报的科技项目,文化部科技主管部门先期进行形式审查,组织有关专家依据有关评估办法进行论证,作出综合评价后,确定推荐上报国家重点项目和文化部项目。
第十一条 凡经批准,被列入国家和文化部计划的科技项目,均实行科技合同制,项目承担单位自接通知之日起,必须在一个月内,认真填报国家和文化部制定的有关科技合同书。
第十二条 科技合同一经签订,即具有法律效力。如需更改、中止合同,项目承担单位均应提出书面申请报告,阐明其原因及调整方案,经上级主管部门审查同意后,报文化部科技主管部门批准。对中止合同的项目,视情况,追回部分或全部投资及购置的仪器设备。
第十三条 凡列入国家和文化部计划的科技项目,在完成后,承担项目单位应及时提交研究工作总结,整理好有关科技文件及经费决算报告,并按隶属关系上报文化部科技主管部门,待通过鉴定后,方可结题。
第十四条 对列入国家和文化部计划的科技项目经费,一次或分期拨付给项目承担单位的财务部门进行管理,单独立帐,专款专用。在财务制度规定的范围内,经主管领导批准,项目负责人有权按科研计划进度支配经费。经费的使用,须接受文化部和有关部门的监督检查。

第四章 附 则
第十五条 本办法由文化部负责解释。
第十六条 本办法自发布之日起施行。1992年3月27日文化部发布的《文化部科技项目管理办法》同时废止。



1995年10月13日

国家烟草专卖局烟草专卖管理机关查处违章案件程序(暂行)

国家烟草专卖局


国家烟草专卖局烟草专卖管理机关查处违章案件程序(暂行)
国家烟草专卖局


第一章 总 则
第一条 为了严格执行《烟草专卖条例》及其《施行细则》,加强烟草专卖管理,维护国家烟草专卖制度,提高办案质量,特制定本程序。
第二条 各级烟草专卖局应依照国家法律法规和政策规定查处烟草违章、违法案件,必须保护和支持合法经营,制止、打击违章、违法活动,维护社会主义经济秩序。
第三条 各级烟草专卖局对在烟草生产经营活动中有违章、违法行为的单位和个人有权依法进行检查和处理,任何单位及个人不得干预。
第四条 各级烟草专卖局要坚持宣传党和国家的有关法律、法规、政策和规定,遵循以教育为主、处罚为辅的原则,依靠各级党政领导,与有关部门密切配合,按照规定协同办案。
第五条 查处违章、违法案件要重证据,重调查研究,不轻信口供,结案处理要以事实为根据,以法律为准绳,做到事实清楚,证据确凿,定性准确,处理恰当,手续完备。

第二章 管 辖
第六条 各级烟草专卖局负责检查处理本辖区所发生的违章案件。
第七条 情况复杂的大案要案,必要时由国家烟草专卖局组织有关省(区、市)联合检查处理。
第八条 涉及两个地区以上的案件,原则上由先查获地的烟草专卖局处理。如发生管辖争议,由争议双方协商解决;协商解决不了的,报告共同的上级烟草专卖局指定管辖。如发现其主要违章、违法活动发生在乙地,甲地烟草专卖局可将案件及有关材料移交乙地烟草专卖局立案查处。

甲地烟草专卖局要积极配合。
第九条 上级烟草专卖局有权指定下级烟草专卖局查处案件。
凡涉及中国烟草总公司及直属公司的案件。由国家烟草专卖局处理。

第三章 立 案
第十条 根据国家的有关法律、政策规定,任何单位及个人在烟草生产经营活动中,有下列情形之一的,均应立案查处:
(一)经初步审查,掌握了一定的违章、违法事实,可给予处罚的;
(二)根据检举、揭发人提供的当事者的违章、违法事实和证据,需要给予处罚的;
(三)掌握了违章、违法活动线索,且有重大嫌疑需要调查的;
(四)上级领导机关交办的案件;
(五)有关部门和外地烟草专卖局移交的案件;
(六)对正在实施的违法活动,或者在违章、违法活动后即时被发觉的,可立即查处。但事后要补办手续。
第十一条 对违章事实清楚,案情简单,处罚金额在二百元以下的,可直接填写《违章案件处理书》,进行处理。
第十二条 呈报期间:
(一)非法经营额在五万元以上的,非法牟利数额在五千元以上的案件,情节严重及在本辖区有重大影响的案件,必须在立案后五日内,报省级烟草专卖局备案。
(二)非法经营额在十万元以上,或者非法获利在二万元以上的案件或情节特别严重的案件为大案、要案,对大案、要案必须在立案后五日内由立案单位报省级烟草专卖局同时报国家烟草专卖局备案。
第十三条 已经立案的案件,必须彻底查清处理,不得随意终止、撤销,需要终止和撤销的,要写出说明材料或撤销报告,经原批准立案单位批准。

第四章 检 查
第十四条 执行烟草专卖检查的各级烟草专卖局工作人员,须佩戴国家烟草专卖局制发的标志并持有省级以上烟草专卖局核发的检查证。
第十五条 检查人员应在规定地区内,对有关单位和个人进行烟草专卖监督、检查、询问。
第十六条 违章人员交付的家存、寄存的违法财物,烟草专卖局可派两名以上人员会同必要的见证人,造册登记,并签字盖章。
第十七条 对违章单位和个人的财物需要暂时冻结、留存或查封时,应填写《冻结(查封)通知书》,由县级烟草专卖局批准,按有关规定办理。
第十八条 冻结(查封)违章单位和个人的财物应从严掌握。冻结(查封)期限不得超过二个月,需要延长期限的,必须另办手续。
第十九条 扣留财物时,必须有两名以上检查人员进行,与案件当事人当面点清,开具《暂扣收据》,由承办人和被扣人分别签名或盖章。如当事人拒绝签名的,应在扣留单上注明理由,并由两名以上检查人员签名或盖章。
第二十条 抗拒检查、殴打检查人员的交由司法机关依法处理。

第五章 调 查 取 证
第二十一条 审理案件应由两名以上人员负责进行。
第二十二条 询问当事人时,要认真做好笔录。《询问笔录》允许当事人修改、补充,经核对无误后,由当事人签名或盖章。如当事人拒绝签名或盖章,应注明情由。
第二十三条 收集证据。包括:
(一)物证;
(二)书证;
(三)证人证言;
(四)询问笔录;
(五)鉴定结论;
(六)视听资料;
(七)勘验笔录。
以上证据必须经过查证属实,才能作为认定违章事实的根据。
第二十四条 在向案件有关证人取证时,应个别进行,并对证人讲明不得提供伪证或隐匿证据,证人的证言材料应由证人签名或盖章。
第二十五条 需要从有关单位的业务档案中取证时,应凭县级以上烟草专卖局的介绍信进行。对与案件有关的原始证据不能交出的,可按原件复印、复制、拍照,其证据须注明出处,并加盖原单位公章。

第六章 案 件 处 理
第二十六条 凡立案调查的违章案件,经取证认定,事实清楚,证据确凿的,均应及时处理。
第二十七条 处理案件要做到定性准确,处罚适当。
第二十八条 处罚金额(不包括没收非法所得部分)在三千元以上的,应报地(市)级烟草专卖局审批;二万元以上的应报省级烟草专卖局审批。
处罚金额超过五万元,应在批准后十日内报国家烟草专卖局备案。
第二十九条 对计划外烟厂产品和手工卷烟,各级烟草专卖局可作没收处理,不须事先呈报上级烟草专卖局。但对案情严重,金额较大的,应报上级烟草专卖局备案。
第三十条 案件经过规定程序批准后,即可定案处理。
第三十一条 定案处理的案件,要填写《案件处理审批表》,按规定的权限审查批准后,由办理案件的烟草专卖局做出处理决定书,在十日内送达被处罚的单位或个人。

处理决定书主送当事者,抄送有关单位,同时抄报上级烟草专卖局存查。
第三十二条 被处理的单位或个人,如对处理决定不服,可在接到处理决定书之日起十五日内向下达处理决定书的上级烟草专卖局提出书面申诉书,逾期则处理决定发生效力。案件处理机关在接到申诉书后,应认真进行审查,在一个月内做出复议决定送达申诉单位或个人,该复议决定
为终审决定,一经送达,即发生效力。下级烟草专卖局对上级烟草专卖局的复议决定要遵照执行,不得借故推托或顶着不办,其它单位和个人不得阻挠。
第三十三条 上级烟草专卖局对下级烟草专卖局已经发生效力的处理决定和复议决定,如果发现确有错误,有权调卷审查或指令下级烟草专卖局纠正。
第三十四条 违反烟草专卖法规,同时又违反其他有关法律、法规的案件,应根据其主要性质,与有关部门协商处理。
第三十五条 案件涉及管辖区外的违章单位或个人,当地烟草专卖局无法处理的,应通知其所在地区的同级烟草专卖局协助处理,其所在地烟草专卖局应积极配合查处,不得推诿责任。

第七章 结 案 归 档
第三十六条 所有立案查处的案件,在案件处理完毕后,都必须将所有材料清理存档。
第三十七条 对大案、要案结案十日内必须写出案件报告和综合材料报国家烟草专卖局存查。
第三十八条 罚没物品(包括罚没款)的保管、处理,应严格执行财政部“关于罚没财物管理办法”的规定,不得擅自处理。
第三十九条 借阅、调用、移交档案材料,应办理批准或移交手续。
第四十条 上级烟草专卖局有权调阅下级烟草专卖局处理违章、违法案件的案卷。

第八章 办 案 纪 律
第四十一条 凡符合立案标准的案件,必须立案;按规定应上报的案件,应在指定期间内上报。否则,要追查工作人员和直接责任领导者的责任。
第四十二条 办案人员遇到下列情况之一者,应当回避:
(一)与案件有牵连的;
(二)近亲属与案件当事人有利害关系的;
(三)与案件当事人有其它关系可能影响公正处理的。
第四十三条 办案人员必须严格遵守保密纪律,对泄密者要给予纪律处分。
第四十四条 办案人员必须严格执行党和国家的政策、法律规定,坚持实事求是,严禁逼、供、信,防止错案发生。一旦发现错案要主动纠正。
第四十五条 办案人员要秉公执法,廉洁奉公,对以权谋私、贪污受贿、徇私舞弊的,要严肃处理。

第九章 附 则
第四十六条 本程序自印发之日起在各级烟草专卖局内部执行。
第四十七条 本程序的修改、解释权归国家烟草专卖局。



1988年5月20日