“婚前按揭房”如何归属的判例解读/涨晓达

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 18:22:02   浏览:8775   来源:法律资料网
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大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房,首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚,当时王先生所买的房产已升值至100万民币,婚后双方共同偿还贷款。2003年11月,夫妻双方因感情不和闹离婚,当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时,张女士认为,该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外,其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有,因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后,一审判决该房产为王先生个人财产,归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款,王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服,上诉到二审法院,最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”,是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买(限为个人行为,排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为,此时可能房屋已为双方婚前共有财产),婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上,上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产,进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题,很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白,特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款,再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间,一个人很有可能在这期间结婚又离婚,上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢?

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定,只是就一般的婚前财产的分割做出了规定,即除夫妻双方另有约定外,婚前个人财产属于夫妻一方所有,并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点,因为在2001年大陆修订《婚姻法》前,最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定:婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产,但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定,套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”,然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重,需要进一步剖析:

(1)何为“婚前”?何为“婚前购房”?

从上面的分析不难看出,婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点:一是“婚前”到“婚后”的时间点;二是“购房”时间点,即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者,答案很简单,鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻,因此,夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点,而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者,比较困扰,在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点?例如:在婚前签了购房合同,付了首期款,婚后才进行按揭贷款,并办了《房产证》,那哪个才是“购房时间点”?
有人认为,鉴于房产在法律上属于不动产的范畴,而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续,取得《房产证》之日,因此,认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为,判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付,还是婚后以共同财产支付的。
实际上,上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了,因此由此得出的结论也有失偏颇,考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性,应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点,签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

(2)按揭购房过程中各方的法律关系如何?“共同还贷”如何补偿对方?

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑,然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款,难道不会对房屋的所有权产生任何影响么?有人提出过这样的观点:在偿还完所有银行贷款前,应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分,婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益,这属其个人财产;而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益,这部分是夫妻双方的共有财产,应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前,应当先弄清按揭购房各方的法律关系,即购房人、出卖人(如开发商)和贷款银行三方的关系。简单地说,购房者与开发商是房屋买卖关系,而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同,并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户,同时也办理了房产证后,购房合同双方都已经履行完了合同义务,双方已经结束了购房合同的关系。在此之后,购房人向偿还银行借款的行为,属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为,并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款,可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务,因此,离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方,这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

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广州经济技术开发区查处违反政纪的行政机关工作人员及行政机关任命的其他人员审批权限和办理程序的规定

广东省广州市政府


广州经济技术开发区查处违反政纪的行政机关工作人员及行政机关任命的其他人员审批权限和办理程序的规定
广州市政府


规定
根据《中华人民共和国行政监察条例》和《广州经济技术开发区干部、人事管理试行办法》,结合我区的实际情况,制定本规定。
一、立案调查的审批权限
(一)广州经济技术开发区管理委员会主任和相当这一职级的行政工作人员,违反政纪需立案调查的,按省政府《关于报省人民政府审批或备案的行政人员奖励和处分问题的通知》(粤府〔1986〕111号)的规定办理。
(二)广州经济技术开发区管理委员会副主任、工业发展总公司、建设开发总公司和商业服务总公司的总经理以及相当于这一职级的行政工作人员,违反政纪需立案调查的,按市政府关于《广州市行政机关工作人员违反政纪处分批准权限和办理程序的暂行规定》(穗府〔1988〕5
9号)和《广州市监察机关关于政纪案件立案、结案工作程序的暂行规定》(穗监通字〔1989〕3号)规定办理。
(三)广州经济技术开发区管理委员会正、副秘书长,区机关及直属单位行政正处级干部(市副局级),工业发展总公司、建设开发总公司、商业服务总公司的副总经理,宜发实业公司、科技产业总公司、新技术开发总公司、广州经济技术开发区国际信托投资公司、中国广州国际经济
技术合作公司开发区分公司、能源总公司的总经理以及相当这一职级的行政工作人员违反政纪需立案调查的,由开发区监察局报开发区管理委员会决定立案,并报市监察局备案。由开发区监察局负责调查,所在单位协助配合。
(四)广州经济技术开发区机关及直属单位行政副处级干部(市正处级),以及相当这一职级的行政工作人员违反政纪需立案调查的,由开发区监察局报开发区管理委员会批准立案,并报市监察局备案。由开发区监察局负责调查,所在单位协助配合。各总公司的部门经理,以及部门经
理以下的工作人员违反政纪需立案调查的,由各总公司按干部管理权限审批立案,行政监察室负责调查,所在单位协助配合。
(五)广州经济技术开发区机关及直属单位行政正、副科级干部,以及科以下行政工作人员违反政纪需立案调查的,由所在单位报开发区监察局决定立案。由各单位负责调查,开发区监察局指导和协助。
(六)凡挂靠在开发区人才交流中心的干部违反政纪需立案调查的,由开发区人才交流中心报开发区监察局决定立案。由开发区人才交流中心负责调查,开发区监察局予以指导和协助。
(七)开发区监察局对各总公司的行政监察工作给予必要的指导和支持。特殊情况,由开发区监察局直接立案调查。
二、行政纪律处分的审批权限
(一)广州经济技术开发区管理委员会主任和相当这一职级的行政工作人员违反政纪给予政纪处分的,由处监察厅依照有关规定办理。
(二)广州经济技术开发区管理委员会副主任、工业发展总公司、建设开发总公司和商业服务总公司的总经理以及相当于这一职级的行政工作人员违反政纪给予政纪处分的,由市监察局按有关规定办理。
(三)广州经济技术开发区管理委员会正、副秘书长,开发区机关和直属单位行政正处级干部(市副局级),工业发展总公司、建设开发总公司、商业服务总公司的副总经理、宜发实业公司、科技产业总公司、新技术开发总公司、广州经济技术开发区国际信托投资公司、中国广州国际
经济技术合作公司开发区分公司、能源总公司的总经理以及相当这一职级的行政工作人员违反政纪给予行政警告、记过、记大过、降级、降职、撤职、开除留用察看、开除处分的,由开发区监察局审理,报开发区管理委员会审批,并报市监察局备案。
(四)广州经济技术开发区机关及直属单位行政副处级干部(市正处级)以及相当这一职级的行政工作人员违反政纪给予行政撤职、开除留用察看、开除处分的,由开发区监察局审理,报开发区管理委员会审批,报市监察局备案,给予行政警告、记过、记大过、降级、降职处分的,由
开发区监察局审理、报开发区管理委员会审批。各总公司的部门经理以及部门经理以下的工作人员级予行政各种处分的,参照《中华人民共和国行政监察条例》和有关法律、法规的规定进行处理。
(五)广州经济技术开发区机关及直属单位正、副科级干部以及科以下的行政工作人员违反政纪给予开除留用察看、开除处分的,由开发区监察局负责审理,报开发区管理委员会审批,报市监察局备案;给予行政警告、记过、记大过、降级、降职、撤职处分的,由开发区监察局审批。


(六)凡挂靠在开发区人才交流中心的干部违反政纪给予开除留用察看,开除处分的,由开发区监察局负责审理,报开发区管理委员会审批,报市监察局备案;给予行政警告、记过、记大过、降级、降职、撤职处分的,由开发区监察局审批。
(七)对广州经济技术开发区派驻港澳人员违反政纪给予处分的,按干部管理权限进行审批。
(八)凡是由各级人民代表大会选举决定和各级人大常务委员会任命的国家行政机关干部,要给予降职、撤职、开除留用察看、开除处分的,必须依照法律程序、先经同级人民代表大会或其常务委员会罢免后,再按行政处分审批权限呈报审批。
(九)广州经济技术开发区监察局对各总公司对违纪人员处理不当的,有权责成各总公司进行复审。各总公司必须依据法律、法规和政策规定予以纠正和更改。
三、行政纪律处分的办理程序
(一)对行政工作人员违反政纪案件的处理,必须经过违纪人员所在部门(单位)会议讨论,提出处分意见。开会时必须通知违纪人员参加,并听取本人检查、申辩和说明情况。处分决定一定要同受处分人见面,并由其签署意见。
(二)对违反政纪人员的处理,要经行政领导集体讨论决定,并按批准权限逐级上报审批;
(三)上报各级部门审批的案件,必须有呈批报告,并附上处分决定十五份,调查报告十五份;主要证据材料,立案报告,见面材料,违纪人员的检查,各级有关部门的处理意见,受处分者对处分决定的意见及组织对其意见的说明各一份。
(四)上报备案的案件,必须有备案报告,并附处分决定四份,调查报告四份;审理报告,受处分者的检查,受处分者对处分决定的书面意见及组织对其意见的说明各一份。
四、对处理违反政纪案件的基本要求
对政纪案件的审批处理,必须实事求是,做到“事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、手续完备”,经得起历史的检验。
五、本规定由广州市经济技术开发区管理委员会责解释。
六、本规定自发布之日起施行,一九八九年十二月二十五日实施的《广州市经济技术开发区行政机关工作人员违反政纪查处审批权限和办理程序的暂行规定》同时废止。



1992年4月17日

北京市财政支农周转金会计核算办法

北京市财政局


北京市财政支农周转金会计核算办法
北京市财政局



为适应新形势下加强财政支农周转金管理工作的需要,根据财政部颁发的《财政支农周转金会计核算办法》的要求,结合我市情况,特制定以下办法。

一、总则
(一)本办法核算范围,支持国营农口企业、事业单位和农村合作经济组织发展生产,开展多种经营的财政支农周转金,城镇青年就业、劳改劳教部门使用的周转金,可以比照本办法进行会计核算。
(二)凡设立和经营财政支农周转金的各级财政部门借用财政支农周转金的主管部门,都应按照本制度的规定设置会计科目,处理会计业务,登记会计帐簿,编制会计报表。
(三)凡有周转金业务的各级财政部门或主管部门,应配备专职或兼职的周转金会计人员、周转金会计人员,根据《中华人民共和国会计法》、《会计人员工作规则》的规定,依法行使职权,并可按照国家有关规定,接受聘任或任命,担任会计专业职务。
(四)周转金会计的基本任务和职责:
1.认真执行国家政策和有关规章制度,维护财经纪律,遵守法律、法规;按照本制度办理会计事务,进行会计核算,实行会计监督。
2.办理周转金借款和回收业务的核算,负责核实、汇总周转金的原始资料,编审会计报表和年度决算报表,向领导提供周转金的发放和回收等情况。负责周转金会计资料的整理归档和合同书的管理。
3.对借款单位或个人擅自挪用周转金,或不按合同规定的用途使用的,财政部门有权按照合同规定追回借款或停拨周转金。
(五)周转金会计核算采用资金收付记帐法,运用复式记帐原理,以“收”、“付”作为记帐符号,反映周转金的资金来源、资金运用和资金结存的增减变化情况,其记帐规则为:发生收入,增加结存记“同收”;发生支出,减少结存记“同付”;其他记“有收有付”。其试算平衡公

式为:
资金来源类余额-资金运用类余额=资金结存类余额
(六)周转金的会计核算年度采用公元制,自公历1月1日起至12月31日止。会计记帐以人民币元为核算单位。

二、会计科目
(七)周转金会计科目规定如下:
各级财政部门,可根据本地的具体情况适当增设二级科目。
(八)会计科目使用说明如下:
1.“本级周转金基金”科目
本科目核算由各级财政部门本级直接支配管理,负责发放回收的周转金,本级周转金基金的主要来源有:(1)本级预算安排;(2)上级追加由本级管理的周转金;(3)本级机动财力安排;(4)企业退库转入的周转金;(5)企业上交利润转入的周转金;(6)分成转入的周转

金;(7)年终其他收入帐户收方余额转入部分;(8)清理出未入帐的周转金等。周转金增加时,记入本科目的收方;分成转出的周转金,经批准的待处理周转金,记入本科目的付方;本科目期末表现为收方余额,反映由本级财政管理的周转金基金总额。
本科目应按资金类别和资金来源渠道分别设置明细分类帐进行明细核算。
本科目各级通用。
2.“借入周转金”科目
本科目核算本级财政部门向上级财政部门或主管部门向同级财政部门借入的周转金,借入周转金,记入本科目的收方,归还周转金,记本科目的付方;本科目期末表现为收方余额,反映本级财政部门向上级财政部门或主管部门向同级财政部门借入周转金余额。
本科目按需要下设“向上级财政部门借入周转金”、“向同级财政部门借入周转金”二级科目。
本科目只限于借入周转金的财政部门或主管部门使用。主管部门向上级主管部门借入的周转金,应另外单独设帐记载,按系统向上编报报表以免数字重复。
3.“借入其他资金”科目
本科目核算各级财政部门利用财政上暂时闲置和一些社会性临时周转使用的资金。借入资金记入本科目的收方,归还资金,记入本科目付方。本科目期末表现为收方的余额,反映借入其他资金的余额。
本科目适用于有临时周转金业务的财政部门使用。
4.“其他收入”科目
本科目核算按规定向借款者收取的占用费和超过借款合同期限而收取的逾期占用费,收取时记入本科目的收方;年终“其它支出”科目的付方余额转入本科目时,记入本科目的付方;年终收方余额,反映“其他收入”的净增加额,应全部转入“本级周转金基金”科目的收方,增加本级

周转金基金。
本科目适用于有两项占用费收入的各级财政部门。
5.“待处理周转金基金”科目
本科目核算因主客观原因造成一时难以收回并经批准,作为待处理的周转金。批准后,记入本科目的收方,继续收回时,记入本科目的付方,本科目期末表现为收方余额,反映待处理周转金基数总额。
本科目只限县以上财政部门使用。
6.暂收款,本科目核算各类因某种原因发生的暂存款项和应付款项。暂存款项发生时记入本科目的收方,清理结算时,记入本科目的付方,期末余额为收方余额,反映各类暂存款项的总额。会计人员要及时清理结算各类暂存款项和应付款项。
7.“借出周转金”科目
本科目核算本级财政部门或主管部门借给下级财政部门或主管部门的周转金以及财政部门借给同级主管部门的周转金,借出时,记入本科目的付方;收回时,记入本科目的收入;本科目期末表现为付方余额,反映本级财政部门或主管部门借出的周转金余额。
本科目按需要下设“农口企业周转金”、“农口事业周转金”、“农村合作经济”周转金的二级科目。

本科目只限于处理财政部门、主管部门上下级之间以及财政部门与同级主管部门借还周转金的往来关系使用。
8.“借用周转金”科目
本科目核算由财政部门或主管部门直接借给受援者的周转金。借入时,记入本科目的付方;收回和经批准的待处理周转金,记入本科目的收方;本科目期末表现为付方余额。反映借用周转金余额。本科目应根据需要设置“农垦企业周转金”、“水产企业周转金”、“畜牧企业周转金”

、“其他农口企业周转金”、“农业事业周转金”、“畜牧事业周转金”、“林业事业周转金”、“水利事业周转金”、“水产事业周转金”、“其他农口事业周转金”、“乡镇企业周转金”、“乡村多种经营周转金”、“农村造林周转金”、“农村水产周转金”等二级科目,并按受援者

设分户进行明细核算。
本科目只限于财政部门和主管部门与受援者签订合同并发生借用关系时使用。对于经批准的待处理周转金冲减本科目数字时,因“挂帐处理”是在县以上财政部门内部进行,故只限县以上财政部门冲减。
9.“其它支出”科目
本科目核算为做好周转金管理工作而发生的各项业务支出和缴上级财政部门的周转金占用费和逾期占用费。支出发生时记入本科目的付方。余额反映各项业务支出的总额,年终应全部转入“其他收入”科目。
10.“待处理周转金”科目
本科目核算因主、客观原因造成一时难以收回的周转金,记入本科目的付方;收回的待处理周转金,记入本科目的收方;本科目期末表现为付方余额,反映待处理周转金总额。
本科目限于县以上财政部门使用。
11.“暂付款”科目
本科目核算暂时付出,尚未确定支出性质或尚未结算的各种款项。付出发生时,记入本科目的付方,清理收回或结算后,记入本科目的收方。期末余额,反映待处理暂付款项的总额,会计人员要及时清理收回各类暂付款项。
12.“银行存款”科目
本科目核算专户存入银行的周转金。各级(包括乡)财政部门,必须将支农周转金在银行设立专户存储。增加时,记入本科目的收方;减少时,记入本科目的付方;本科目期末表现为收方余额,反映周转金的实际存款总额。
本科目各级通用。
周转金不设“库存现金”科目。借用周转金,凡在银行开户的受援者和扶持农户用于购置设备的,一律通过非现金结算。

三、会计凭证和帐簿
(九)会计凭证是记载和反映周转金业务活动,处理收、付手续,明确经济责任的书面文件;是登记帐簿的依据。会计凭证分为原始凭证和记帐凭证两种,周转金的原始凭证主要包括,借款合同书,财政支农周转金借据,银行收付凭证、周转金还款收据、资金占用费和逾期占用费的收

据等。无论哪种原始凭证,都必须内容齐全,填写清楚,妥善保管,记帐凭证是对原始凭证进行审核。归类、整理后填制的用于记帐的凭证。
(十)会计帐簿是会计核算的记录和编制会计报表的依据,周转金会计设置总分类帐和明细分类帐,总分类帐按一级科目设置,核算周转金的总括情况;明细分类帐户按二级科目或明细科目设置,对总分类帐的有关科目进行明细核算。
(十一)借用、回收周转金登记簿、是“借用周转金”帐户的补充资料,是具体反映周转金的借用、到期回收和实际回收情况及监督周转金是否严格履行了借款合同书上的有关规定的书面记录。

四、会计报表
(十二)周转金报表是根据帐簿记录和有关资料整理编制的书面报告,简明地反映一定时期内周转金业务活动情况,要做到字迹清楚,数字准确、内容完整、报送及时。
(十三)周转金有下列会计报表:
1.周转金平衡表
2.周转金借用情况表
县(区)财政部门和有周转金业务的主管部门在年度终了时,均应进行全面清理、办理决算,做到帐、证、表、实相符,上下之间、年度之间、指标之间相互衔接一致,经审核无误后,于次年元月以前向市财政局报送。对报表所做的分析和说明随同报表一并上报,县(区)应予季度末

向市财政局报送季报表。

五、会计档案
(十四)周转金会计档案资料,是支农周转金管理工作必须具备的重要资料和基础数据,必须专人负责,归档立案,加强管理。
(十五)会计档案是主要包括,各种会计凭证和帐簿,各种会计报表,与上下级主管部门签订的借入、借出周转金合同,和与受援者单位签订的借用周转金合同,司法公证书、担保书,会计人员交接清册;会计档案销毁清单等。
(十六)每年办理决算后,会计主管人员应将上述会计资料,进行系统整理,分类装订成册,编制会计档案保管清单,连同会计资料一并归档。
(十七)财会人员调动工作办理交接手续时,必须造具清单,将经手保管的会计档案移交接办人。在未交清交接手续前,不得离职。乡财政所经办人员调动时,要由县(区)财政部门派员核对实物,监督移交。
(十八)各种会计档案的保存年限及保存期满需要销毁时,参照市财政局有关会计档案管理规定办理。

六、附则
(十九)各县(区)财政部门可根据当地实际情况制定实施细则,并报市财政局备案。
(二十)本制度自1989年1月1日起实行。



1988年12月29日